建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主大会、业主委员会未成立，物业服务企业调整物业服务收费标准需遵循与业主协商一致的原则，即使同意的业主比例占三分之二以上，也不能视为业主大会决议的事项，并对全体业主具有约束力。
裁判要旨：
物业服务合同作为合同双方权利义务的载体，是物业服务企业向业主收取物业服务费的依据。现行法规、有关规章规定实行政府指导价的物业服务收费要进行备案，是为了对物业服务收费进行价格管理，防止收费超出政府制定的浮动幅度。备案价格对物业服务合同当事人来说，并不当然具有约束力，备案价格只有经过物业服务合同双方协商一致，才对双方产生法律效力。物业服务企业不能代替业主大会行使相关的权利，即使三分之二以上业主向物业服务企业表示同意调整物业服务费价格标准，也不能视为是业主大会以征求意见形式作出了对全体业主具有约束力的决议。在业主大会未成立情况下，案涉物业服务有限公司上调物业服务费价格需遵循与业主协商一致的原则，而不能以备案价格已经小区三分之二以上业主同意就视为是业主大会决议的事项，并主张对全体业主具有约束力。
案例文号：（2017）云03民终1415号
