转让物业，旧业主应履行合同约定的告知义务
——江门某物业公司诉邓某、王某物业服务合同纠纷案
【主要案情】邓某作为业主与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定涉案房屋物业管理具体事项，包括业主转让或者出租物业时，应当将物业管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让合同或者出租合同向物业公司备案，并按物业公司规定办理相关变更手续等事项。邓某于2013年6月7日向王某转让涉案房屋，并将房屋过户到王某名下。双方签订了《房产买卖合同书》，约定邓某负责物业管理费到2013年6月止。物业公司认为邓某、王某没有付清2014年11月20日至2016年4月30日的物业管理费，遂起诉至法院要求邓某向物业公司支付物业管理费以及相应的违约金，王某对邓某的债务承担连带清偿责任。
法院经审理认为，涉案《前期物业管理服务协议》具有法律效力。王某是涉案房屋的新业主及实际使用人，王某应承担向物业公司支付2014年11月20日至2016年4月30日物业管理费的责任。邓某虽称其已于2013年6月7日将涉案房产转让给王某，并办理了过户手续，故此后的物业管理费不应由其负担。但邓某并未能提供证据证明其已经按照《前期物业管理服务协议》的约定将物业转让合同交予物业公司备案以证实房产转让的事实，更未在合理期间内带同王某至物业公司办理相关变更手续，因此邓某与物业公司约定涉案合同解除的条件并未成就。邓某于2016年7月20日第一次庭审时才将涉案房屋转让的相关资料交予物业公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十四条的规定，双方签订的《前期物业管理服务协议》于2016年7月20日才解除。因此，邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。.
【点评】根据物业公司与邓某签订的《前期物业管理服务协议》的约定，双方对业主解除物业服务合同的条件有详细的约定。本案中，邓某虽于2013年6月7日将涉案房产转让给王某，但其并未能提供证据证明其已经履行合同约定的产权变动告知义务，因此双方约定的合同解除条件并未成就。邓某于2016年7月20日才将房产转让的相关资料交予物业公司，因此《前期物业管理服务协议》于2016年7月20日才得以解除。而王某为涉案房屋的新业主和实际使用人，应承担向物业公司支付物业管理费的义务，邓某对王某欠付的物业管理费承担连带清偿责任。
而且《广东省物业管理条例》第五十七条规定：“业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。”因此，在日常生活中，即使物业服务合同没有相关物业转让或者出租后相关物权变动告知的约定，根据前述条例，业主在转让或者出租物业后，也应向为业主委员会和物业服务企业承担物权变动情况告知的义务。
