关于律师办理建设工程合同纠纷疑难业务指引之工程价款优先受偿权
建设工程价款优先受偿权（以下简称“优先受偿权”）的性质一般认为是法定优先受偿权，是法律规定债权人对债务人特定财产享有的优先于其他民事请求受偿的权利，同船舶优先受偿权、民用航空器优先受偿权的性质类似，无须登记设立。优先受偿权优先于抵押权及其他债权，但劣后于商品房消费者的房屋交付请求权，劣后于房屋不能交付且无实际交付可能时商品房消费者的价款返还请求权。优先受偿权的行使期限属除斥期间，法律明确规定为最长不超过十八个月，不因当事人的约定而改变，亦不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。
7.1优先受偿权的权利主体
7.1.1违法建筑物的承包人
通常情况下，违法建筑是指违法建设行为违反土地管理部门或城市规划部门等行政主管部门审批规定所建造的，经规划行政主管部门审查认定违法的房屋和其他构筑物。
依据《规划法》第64条、第65条的规定，主管行政部门基于违法建筑能否“采取改正措施消除对规划实施的影响”进行区分处理，如属于“尚可采取改正措施”的违法建筑物，则给予限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，该违法建筑经采取改正措施后成为合法建筑，承包人依法享有工程价款优先受偿权；如该违法建筑无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。承包人原则上不享有优先受偿权。
“三无”建筑由于缺少土地使用手续、规划许可手续和施工许可手续，即使具有使用价值和使用功能，由于发包人与承包人双方的违法建设行为，依据《土地管理法》《规划法》等相关法律规定，“三无”建筑应限期拆除，优先受偿权的客体将不存在或无法稳定存在，且“三无”建筑本身也不可能用于协议折价或拍卖、变卖。因此，“三无”建筑物的承包人在庭审辩论终结前未取得相关手续的不享有优先受偿权。判决生效后，“三无”建筑通过补办相关手续合法化的，承办律师可建议承包人考虑依据《民事诉讼法》第207条“有新的证据，足以推翻原判决、裁定的”相关规定向人民法院提起再审。
7.1.2工程债权受让人
工程债权指发、承包双方关于建设工程项目，发、承包双方确认应付承包人的工程款或依据生效裁判文书确认发包人应付承包人的工程款，包括工程款、利息、违约金、损害赔偿金等。承办律师可提醒当事人注意，工程债权受让人并不必然享有优先受偿权。
多数观点认为，工程款受让人并非承包人，依据《建工司法解释（一）》第35条和《民法典》第807条已明确规定只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有优先受偿权，受让人不享有优先受偿权。
少数观点认为，依据《民法典》第547条第1款的规定，工程款债权允许转让，优先受偿权作为债权的从权利也应一并转让，优先受偿权并不具有人身专属性，因此，工程款受让人在受让主权利的工程款债权时，应当也受让了从权利的优先受偿权。根据风险与收益相对等的原则，工程款债权受让人在支付相应对价并承担工程款拖欠的风险后，也应享有优先受偿权。
7.1.3民事强制执行程序中工程债权转让时的受让人
承办律师可提醒当事人注意，生效法律文书所确定的债权转让后，受让人可依据《人民法院办理执行案件规范》第51条和《最高院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第9条“受让人在取得债权后应当及时根据相关规定申请变更、追加为申请执行人”的规定，向人民法院申请变更申请执行人，法院的执行依据为原生效判决。但工程债权较为特殊，受让后的工程价款是否享有优先受偿权问题在实务中存在较大争议。当事人应知晓在不予支持受让人享有优先受偿权的地区执行法院出具变更申请执行人的裁定存在不确定性。
7.1.4实际施工人
依据《建工司法解释（一）》第35条和《民法典》第807条的规定，实际施工人原则上不享有优先受偿权。
7.2优先受偿权行使前提条件
7.2.1建设工程质量合格
依据《建工司法解释（一）》第38条、第39条的规定，建设工程质量合格是承包人行使优先受偿权的前提条件，而建设工程竣工情况并不必然影响优先受偿权行使。
依据《建筑法》第3条、第52条规定，建筑工程的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准。在司法实践中，当合同约定的工程质量标准高于国家法定的质量标准时，若工程质量达到国家法定的质量标准但不符合合同约定的质量标准，承办律师可以主张承包人在此情形下通常享有优先受偿权，但仍旧存在一定争议。多数观点认为，建设工程质量合格的标准为国家对建设工程进行竣工验收的最低法定标准，只要建设工程质量合格，工程即可交付使用，能够保障人民群众的生命、财产安全。采用高于建设工程质量合格的标准，则存在使承包人建设工程价款优先受偿权制度的立法目的难以实现，建设工程质量符合国家标准低于合同约定的质量标准，不影响承包人行使优先受偿权。
7.2.2不宜折价拍卖的工程
工程如果在法院执行阶段无法进行拍卖，将导致承包人权利落空。对于不宜折价拍卖的工程类型，常见情形包括：“三无”建筑，且无法将审批手续补正的；国家机关办公用房、军事建筑、以公益目的建设的学校、医院、市政道路、桥梁、铁路等。
7.3优先受偿权范围
依据《建工司法解释（一）》第40条“承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持”及参照住建部、财政部建标[2013]44号《建筑安装工程费用项目组成》第1条“建筑安装工程费用按构成要素划分为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金……按工程造价形成顺序划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金。”的规定，当事人主张建设工程价款优先受偿的范围可参照住建部等关于建设工程价款范围的规定，该规定如发生变化则优先受偿的范围也随之变化。同时逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等不属于优先受偿的范围。
7.3.1停工、窝工损失的优先受偿权
停工、窝工损失原因包括承包人责任事件、发包人责任事件（发包人违约）、发包人风险事件（政府因素、不可预见的地质条件等）。承办律师可提醒当事人注意，因发包人责任事件和发包人风险事件导致的停窝工损失依照法律规定和合同约定应当由发包人承担，但其是否属于优先受偿范围，实务中存在争议。
多数观点认为停窝工损失属于人员机械现场停滞损失等同于损失赔偿金，而工程价款是施工过程中人工材料机械等物化至建筑物的投入，停窝工损失未物化至建筑物不属于工程价款，不属于优先受偿权受偿范围。
少数观点认为停窝工损失属于《建筑安装工程费用项目组成》第1条规定的费用构成要素，同时参照《2013版清单计价规范》第2.0.18条、第2.0.23条、第2.0.51条、第9.1.1条第12项、第9.13.3条的规定，从造价形成顺序亦属于索赔项系合同履行中调整的合同价款，故停窝工损失属于建设工程价款，属于优先受偿权受偿范围。
7.3.2优质工程奖励价款、赶工奖的优先受偿权
7.3.2.1关于优质工程奖励价款
承包人为达到合同约定的优质工程标准，会采用更优的施工工艺、增加相应措施项目，承办律师可参照《2013版清单计价规范》第2.0.18条、第9.1.1条15项，主张其系合同价款的组成部分，属于优先受偿范围。
7.3.2.2关于赶工奖
对于合同履行中因发包人要求承包人赶工，承包人采取加快工程进度之措施所产生的费用，参照《2013版清单计价规范》第2.0.25条、第9.1.1条10项、第9.11.2条规定，原则上提前竣工或赶工费系工程价款的一部分，属于优先受偿的范围。
但是对于总包合同中约定的提前完工奖励，部分观点认为该费用属于承包人单纯获利条款，因不属于工程价款而不享有优先受偿权。亦有部分观点认为，承包人为提前完工而实际发生了相关工程费用，提前完工奖励可列为工程款，属于优先受偿权的范围。
7.4优先受偿权行使方式
依据《民法典》第807条规定，承办律师可建议承包人行使优先受偿权的方式包括：承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
7.4.1商事仲裁
依据《仲裁法》规定，建设工程价款优先受偿权纠纷属于商事仲裁机构的受案范围，仲裁裁决书自作出之日起发生法律效力，一方当事人不履行的，另一方当事人有权向人民法院申请执行。为此，承包人通过商事仲裁方式行使优先受偿权符合法律规定，属于有效的行权方式。
7.4.2诉讼（仲裁）调解确认
基于调解的不公开性、优先受偿权目前也未有登记公示的制度要求，或存在发、承包双方利用调解制度损害第三方合法权益的可能。实务中，都会谨慎对待优先受偿权的调解确认，承办律师可建议承包人优选民事判决或仲裁裁决方式确认优先受偿权。
7.4.3协议折价
当事人对协议折价方式行使优先受偿权的难点在于如何公平合理的主张建设工程价格且不损害发包人其他债权人的合法权益，即使由发、承包双方共同聘请评估机构对建设工程价值做出科学评估，也可能因为发包人的其他债权最终未能足额受偿甚至受偿比例较低，引发撤销权诉讼，承办律师可建议承包人谨慎选择以协议折价的方式行使优先受偿权。
7.4.4单方发函
对于承包人能否通过单方发函的形式行使优先受偿权，现行法律法规及司法解释没有明确规定，且实务中争议较大，承办律师可建议承包人谨慎选择采用单方发函方式行使优先受偿权。
7.5质保金的优先受偿权
质保金本质属于承包人工程款的一部分，因此依据《民法典》第807条的规定，承包人在质保金数额范围内享有优先受偿权。
依据《建工司法解释（一）》第41条的规定，承包人有权依照发、承包双方关于质保金约定返还时间计算质保金优先受偿权计算起算时间并主张优先受偿权；发、承包双方对于质保金返还时间没有约定或约定不明的则依据《建工司法解释（一）》第17条的规定，计算质保金优先受偿权起算时间。质保金分期返还的，实践中有的按每期返还的时间分别计算优先受偿权的起算点，承包人可考虑在每期质保金到期后的最长十八个月内及时主张优先受偿权。
7.6优先受偿权的权利顺位
7.6.1商品房消费者房屋交付请求权和价款返还请求权
依据《最高院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释[2023]1号）第2条和第3条规定，商品房消费者主张的房屋交付请求权和价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权。
7.6.2破产程序中的优先受偿权
在破产程序中，仍然适用《建工司法解释（一）》第36条，即承包人享有的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。依据《破产法》第3条规定，在优先受偿权消灭或者实现后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。实务中对于管理人实施的对实现优先受偿权有利的行为，比如在原停建的建筑工程上续建行为，产生的债务被认为是实现优先受偿权有益的共益债务，从而先于原承包人建设工程价款优先受偿权清偿。
7.7承包人放弃与限制优先受偿权的效力
优先受偿权放弃与限制是指承包人通过签订协议或单方面承诺等方式向发包人或特定第三人放弃或限制优先受偿权的行使。承包人放弃该权利后，其对发包人享有的工程价款成为普通金钱债权，清偿顺序劣后于有担保的债权，与其他无担保的普通债权处于同一清偿顺序。
承办律师可以帮助当事人梳理两种主要类型的优先受偿权限制情形：一种是承包人与发包人约定对其享有的优先受偿权的行使条件、债权数额或工程范围进行限定，该限定行为法律效力类似于承包人对优先受偿权的部分放弃。另一种是承包人仅向特定第三人承诺放弃优先于该第三人债权优先受偿的权利，该放弃行为对于发包人的其他权利人没有影响，其他权利人也不能援引该承诺对抗承包人。
依据《建工司法解释（一）》第42条的规定，在不损害建筑工人利益的前提下，承包人向抵押权人作出的放弃和限制优先受偿权的承诺，原则上有效。但如果承包人的放弃和限制损害建筑工人利益的，放弃和限制无效，承包人仍然享有优先受偿权。
