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开发商以不能办理房屋预售许可证为由解除商品房买卖合同,购房者如何维护自己的合法权益

日期:2012-04-02 来源:北京房产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:844次 [字体: ] 背景色:        

2003年,刘某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,合同约定刘某购买某房地产开发公司开发的房屋一套,总价款15万元。该合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订当日,刘某支付了首付款11万元,将余款向银行申请了按揭贷款。2006年9月,某房地产开发公司诉至法院,以其不能办理预售许可证为由,要求确认与刘某签订的《商品房买卖合同》无效,经法院审理,判决双方所签《商品房买卖合同》无效。

刘某认为,某房地产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的欺诈行为,给其造成了极大的经济损失。故提起诉讼,请求:1.由某房地产开发公司双倍赔偿其购房款及利息;2.某房地产开发公司赔偿其房屋增值部分和其他损失30万元。诉讼费由某房地产开发公司承担。

裁判结果

依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,判决:一、被告某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘某首付款十一万元,并按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息。二、驳回原告刘某其他诉讼请求。

法官说法

刘某与某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》,已被法院认定无效。根据合同法规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。某房地产开发公司在其房屋尚未取得销售许可的情况下与刘某签订买卖合同,造成合同无效。对此某房地产开发公司存在过错。某房地产开发公司除应返还刘某支付的首付款外,对由此给刘某造成的利息损失应予相应赔偿。刘某称在签订合同时某房地产开发公司明确告知其证照齐全,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证,存在欺诈行为。但刘某未能就此提供充分证据。刘某主张某房地产开发公司欺诈,不予认定。另外,刘某在签订合同时,未能尽到合理的注意义务,对造成合同无效也有一定责任。刘某要求某房地产开发公司双倍赔偿购房款及利息、赔偿房屋增值部分和其他损失,不予支持。

法官提醒

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,有五种情况可以适用双倍赔偿:一、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;三、订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证;四、订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五、订立合同时出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

本案的关键之处在于刘某没能够提供证据证明在签订合同时,开发商存在有欺诈行为。如果不能够提供证据证明开发商确实存在欺诈行为而导致合同无效的,购房者不能够获得双倍房款的赔偿,而仅仅能依据合同无效的方法要求开发商返还购房款,赔偿利息损失。

相关法规

《中华人民共和国合同法》

第五十四条第一款下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。



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