“跳单"违约行为的构成要件包括哪些《合同法》第426条、第427条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。"但是如果任由委托人看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。如上所述，系争第2条所约定的违约行为是指委托人以恶意逃避支付佣金为目的的不正当交易行为。

房屋买卖合同明确约定买受人不得以不可抗力之外的任何理由作为免除违约责任的事由，买受人能否以房产新政限贷为由主张免除违约责任虽然国家出台限贷新政是当事人在订立合同时所不能预料的，但由于买卖双方在合同中明确约定，除不可抗力外，不得以任何其他理由作为免除责任的理由。既然限贷新政不属于不可抗力，买受人未能按约履行付款义务的，当然要承担合同约定的违约责任。

当事人为规避限购政策借名买房的，此类房屋买卖合同的效力如何认定相关房地产新政并非国家法律或者行政法规，认定该类借名买房合同无效法律依据不足。当事人为规避限购、禁购政策借名买房的该类借名合同应当有效；借名合同有效，当事人要求变更登记的，则其过户登记的诉求也应当支持。有观点认为，如果支持该种借名买房，将致使政策落空，我们认为：政策调控系从宏观着手，从调控总量上来看，政策目的并未落空，其对调控对象的限制从A转移至B身上，将A与B看作整体，调控总量并未因此减损，并未侵犯公共利益或者国家利益。

买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同，能否以限购、禁购等调控政策的实施为理由从而认定相关房屋买卖合同无效关于合同效力的审查，应当严格依照法律、行政法规和司法解释的规定进行审查，只有明确存在法定无效的情形下，才可以认定为合同无效。从性质上来讲，政府的调控措施既不是国家法律、法规，也不是行政法规，虽然执行时具有某种必须遵守的约束性，但并不具有法律的强制性特征，且更多地体现在行政管理性规定，并非效力禁止性规定，不应当作为审查合同效力的依据。因此，人民法院处理前述因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷问题时，对违反涉房新政的合同，因限购、禁购引发的纠纷，尚不能简单地直接认定为无效。

因房产新政中的限购、禁购政策引发的纠纷能否适用情势变更原客观情况发生变化须为当事人所不能预见如果情势变更在客观上是可以预料的，当事人应该能够预料到而却没有预料或预料不完全时，如投机行为，也不能适用该原则。后果纵然对当事人不利，亦应自负其责。

因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，应当如何处理当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

因首付款比例提高所产生的纠纷能否适用情势变更原则商品房以及二手房作为房地产市场的交易品种，也是在平等民事主体之间进行的买卖行为，买受人具有消费者的特征。不过，房屋毕竟不是普通民需商品，其总价高、价格波动幅度比较大．在现阶段还是应当作为一种特殊商品来对待。特别是近些年来，我国居民投资渠道欠缺、股市不振、房地产市场却一枝独秀，全国各地主要城市和地区的房地产市场价格持续上扬，使房地产领域内投机炒作气氛日益浓厚，购房在满足日常基本需求功能之外，抱着投资、投机性目的的买受人大大增多。

因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同无法履行的，能否请求解除合同并要求出卖人返还所收的购房款或定金买卖双方在房产调控政策实施前订立房屋买卖合同，明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人确有证据证明因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同无法履行的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还所收的购房款或定金的情况下，人民法院经审查，如买受人的确因为房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，人民法院可以支持当事人的请求。

商品房买卖合同解除后，损失如何承担，在商品房担保贷款合同也解除的情况下，贷款合同当事人的损失由谁来承担，在上述解释中也没有明确的规定。我们认为，在因为购房者（借款方）原因，致使商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的，合同解除所发生的损失应当由买受人承担。由于开发商的原因致使商品房买卖合同及商品房贷款合同解除的，人民法院在处理案件时，可以直接判决由开发商向银行承担损失赔偿责任。

对房地产开发企业完成房屋初始登记的审查标准如何认定房屋买受人办证的前提是初始登记完成，只有在准予初始登记的批复作出之后，房地产开发企业才具备协助办证的法定条件。依照《房屋登记办法》规定，登记机构为申请人出具收件书面凭证，仅说明申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构予以受理。至于是否准予初始登记，须由登记机构查验申请登记材料反映的事实是否符合登记条件后才能确定，如不符合则不予登记。