买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同,能否以限购、禁购等调控政策的实施为理由从而认定相关房屋买卖合同无效
涉房新政出台后,买房人隐瞒或者虚构自己拥有房产状况,与卖房人签订房屋买卖合同,后又因合同违背调控政策导致合同履行障碍,合同不能如约履行的情形,这是实践中遇到的纠纷类型之一。值得探讨的问题是,违反国家房地产新政是否属于法定无效情形中的“违反法律法规强制性规定"?
《合同法》第52条是关于合同无效的法定清形的规定,该条列举了具体可导致合同无效的情形,其中第5项规定“违反法律、行政法规的强制性规定"的合同无效。有观点认为,如果把政府宏观调控措施归人该弹性条款中,就可以将《合同法》的相关规定作为解决当事人之间纠纷的法律依据,此类合同的法律效果可以被认定为无效。
我们认为,关于合同效力的审查,应当严格依照法律、行政法规和司法解释的规定进行审查,只有明确存在法定无效的情形下,才可以认定为合同无效。从性质上来讲,政府的调控措施既不是国家法律、法规,也不是行政法规,虽然执行时具有某种必须遵守的约束性,但并不具有法律的强制性特征,且更多地体现在行政管理性规定,并非效力禁止性规定,不应当作为审查合同效力的依据。因此,人民法院处理前述因限购、禁购引发的房屋买卖合同纠纷问题时,对违反涉房新政的合同,因限购、禁购引发的纠纷,尚不能简单地直接认定为无效。
依照我国《合同法》第54条第2款的规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因此,该类合同应当是可撤销、可变更合同,卖房一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。