因首付款比例提高所产生的纠纷能否适用情势变更原则
目前，各地实行的限贷政策大多规定，贷款购买商品房以及二手存量房的，属于首套房的，购房首付款比例调整到总房款30％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于总房款60％且贷款利率不低于基准利率1 . 1倍的标准。此项规定对于买受人的履约能力提高了门槛首付比例和税负较以前有大幅度提高。在全国范围内的一线、二线城市，房价动辄每平方米数万元，一套面积一百平方米左右的房屋房价就达到数百万元。首付款的比例每提高十个百分点，落实到具体金额上会增加几十万元，这对普通收人的买受人而言绝不是一个小数目。此种情况下，买受人能否以情势变更作为解除合同的理由？
我们认为，此种情况下尚不能导致适用情势变更原则。主要理由如下：首先，商品房以及二手房作为房地产市场的交易品种，也是在平等民事主体之间进行的买卖行为，买受人具有消费者的特征。不过，房屋毕竟不是普通民需商品，其总价高、价格波动幅度比较大．在现阶段还是应当作为一种特殊商品来对待。特别是近些年来，我国居民投资渠道欠缺、股市不振、房地产市场却一枝独秀，全国各地主要城市和地区的房地产市场价格持续上扬，使房地产领域内投机炒作气氛日益浓厚，购房在满足日常基本需求功能之外，抱着投资、投机性目的的买受人大大增多。况且，通常人们很难判断买受人买卖房屋究竟是出于刚性需求，还是追逐利润的商业活动。房屋买卖合同签订前后，在短时间内都很有可能产生极大的价格差额，加之房屋交接手续又存在一定的时间差，使买卖双方经常将合同价格与当前市场价格相对比，失利的一方比较容易毁约。如果将首付款比例或者税费增加等事项作为情势变更对待，极有可能导致双方当事人的“法锁"的解除，从而影响到经济交易秩序的稳定。
其次，从法院系统以往的审判实务思路分析，对情势变更原则的适用始终采取了极为严谨、慎重的态度。2009年7月最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》就明确指出“慎重使用情势变更原则，合理调整双方利益关系"，对于情势变更原则的适用作出了相关司法实践指导。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险、高收益"范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
再次，最高人民法院还于2009年发布了《服务党和国家工作大局的通知》，要求各级人民法院务必正确理解和慎重适用情势变更问题。在适用清势变更原则上，还应遵循严格的程序，如遇情况特殊确需适用的个案，必须呈报高级人民法院审核，一审、二审法院不能未经审核自行适用。由此可见，司法审判领域对于情势变更原则持慎之又慎的态度。
最后，虽然一部分买受人签订合同后，因政策发生变化致使提高了首付比例或税费标准，增加了购房成本，但这并非属于不能克服的困难，不能简单地以此为由，认为构成适用情势变更的条件。值得注意的是，在房地产宏观调控的大背景下，买房人也应对一蚱房产市场风险有充分的预见，不能借口因宏观政策的调整而任意解除合同。由于房价持续居高不下，政府屡次出台调控政策，且在相当长的一段特殊时期内，均有新政策出台的可能性。因此，作为买受人应当有清楚的认识，对可能带来的影响，在决定购房时应有一定的预见性，并进行必要的经济、法律手段的应对准备。
