未经同意的房屋转租合同超过六个月后是否有效
【案例简介】XX公司在天津远郊有6间平房。
2009年9月1日，XX公司将房屋出租于YY公司，用于中转进出口的汽车及相关零部件。双方签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租赁期间为10年，自2009年9月1日至2019年8月31日，租金每间每年30000元，双方未约定转租事宜。
2014年，由于业务不景气，YY公司决定清理平房内的产品，并将6间平房转租于ZZ公司。双方于2014年5月5日签订《房屋租赁合同》（以下简称转租合同），约定租赁期间为5年，从2014年5月5日到2019年5月5日，租金每间每年45000元。
由于往来人员的变化，XX公司在2014年5月6日发现YY公司将6间平房转租于ZZ公司，一直未与理会。
2018年1月1日，XX公司要求解除合同。认为YY公司未经其许可的转租合同无效，理由是《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定的法定解除权。
XX公司前来咨询律师。
【XX公司咨询问题一】转租合同是否有效？
律师解答：
其一、【租赁合同的效力及约定】租赁合同是XX公司和YY公司的真实意思表达，合法有效。但合同内容仅对租期、租金及用途进行了约定，并未约定转租的事项。
其二、【转租合同的效力】由于XX公司和YY公司没有对转租进行约定，YY公司无权转租XX公司的房屋，因此，其与ZZ公司在2014年5月5日签订的转租合同属于效力待定的合同。
其三、【出租人的追认行为】2014年5月6日，XX公司发现转租的事实。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，XX公司应当在六个月之内提出异议，否则被推定为同意转租，视为对转租行为的追认。
其四、【追认后转租合同的效力】依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
因此YY公司转租XX公司的房屋，经房屋权利人YY公司的追认，该合同有效。
法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
【XX公司咨询问题二】XX公司有没有法定解除权？
律师解答：
其一、【法定解除权的期间】依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，应在六个月内提出异议。
因此，XX公司拥有法定解除权的期间为六个月，即2014年5月6日发现转租事实之日起六个月。
其二、【法定解除权的消灭】XX公司在2014年5月6日发现转租事实之后六个月内，没有任何表示，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，出租人以承租人未经同意为由请求解除合同的，法院不予支持。
因此，XX公司在2014年5月6日起六个月内有对转租合同的法定解除权，之后因权利期间经过，法定解除权消灭。
法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
