风险责任的承担如何确定风险责任是因不可抗力或意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物毁损、灭失。根据《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由卖受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外"，风险责任一般情况下与标的物交付的同时并转移而从法理上讲，风险责任则是随着标的物的所有权转移而转移的。

商品房交付条件的判断标准如何界定综合验收说是在司法实践中，部分购房者对商品房交付条件的理解，指商品房经综合验收合格才符合交付使用的条件商品房“除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或有关单位的验收合格。住宅小区的还要在竣工验收合格的基础上，增加对城市规划设计条件、拆迁安置方案、配套设施和公共设施、物业管理等方面的要求。"鱗城市住宅小区竣工综合验收管理办法》曾对综合验收合格的内容做出过详细的规定。

商品房交付时间的判断标准如何界定对于商品房交付的时间如何界定，司法实践中主要有=种观点：第一种观点认为，购房者的最终目的主要是居住，当其占有房屋时，其最终目的已经实现，故房屋的交付的时间是指商品房实物的交付，其外在表现就是将房屋的钥匙交付给购房者。

房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立房地产转让合同为要式合同，应当以书面形式予以明确、固定。房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立；卖方占有买方的房产构成侵权，应承担相应的侵权后果。

商品房买卖合同中， 一户一表”指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费商品房买卖合同中，“一户一表"指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费，而开发商提供的总分表制的配套用水设施，使业主不能自行到自来水公司缴费，不符合国家有关规定与合同目的。

商品房买卖履行费用过高，守约方请求继续履行的，是否予以支持在合同法的法律语境下，履行不能有着特定的含义。关于履行不能，包括法律上不能履行和事实上不能履行。所谓法律上不能履行，是指如果强制实际履行，会违反法律的规定。如在债务人破产时，债务人不得履行与某个普通债权人所订立的合同。所谓事实上不能履行，是指如果违约方确实无力继续履行合同，或者客观上该合同不存在继续履行的条件，则即使强迫其继续履行也是不可能实现的。实际履行的目的，是促使违约方履行原合同规定的义务，但如果违约方的违约使合同丧失了履行的可能性

对《商品房买卖合同解释》第8条中“合同目的不能实现"如回理解在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房买卖合同解释》第8条规定的两种情形下导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为，即属于商品房的重复销售、出卖的商品房上设定抵押权情形，并且导致在先买方无法取得房屋，在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。

“群租” “合租"合法吗？合租是指至少两人一起租住一间或一套住房，这种现象产生的原因在于目前房租过高，一个人或一个家庭难以负担，特别是在北京、上海等一线城市，是比较常见的居住方式。

动产承租人有优先购买权吗承租人优先购买权是基于之前有效缔结的租赁合同，而形成的一种请求权、债权，请求出卖人与之缔约并在同等条件下优先买受标的物的权利。承租人优先购买权的产生有双方约定的，也有法定的。如我国不动产承租人就法律明文规定的享有优先购买权，双方无约定亦享有（不动产如房屋）。

承租别人的房子，能不能再转租杨某在租赁合同续存期间，将房屋出租给黄某，既没有得到冯某的事前授权，事后也没有获得冯某追认，属于擅自租赁的无效行为，该无效行为的后果应当由杨某承担。冯某有权要求解除与杨某之间的租赁合同，并有权要求杨某将房子恢复原状，及时交付给冯某。