王某经过现场勘察，决定购买某房地产开发公司建设中的一套商品房。双方经协商签订了商品房买卖合同，王某向某房地产开发公司交纳了购房款10万元。但该公司一直未办理商品房预售许可证，导致房屋无法交付使用和办理产权手续。王某多次到该公司协商，要求某房地产开发公司返还购房款。该公司工作人员为王某出具了欠条，承诺双倍返还购房款20万元。但某房地产开发公司一直未按约定履行义务，王某向人民法院提起诉讼。
争议焦点
原告王某诉称，被告在未取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订买卖合同，属于欺诈销售。请求人民法院判决确认商品房买卖合同无效，被告双倍返还购房款。
被告某房地产开发公司辩称，原告在签订商品房买卖合同时明知被告没有取得商品房预售许可证，被告没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，不存在欺诈，因此无须承担双倍返还购房款的责任。被告工作人员出具的欠条是在原告要求退房的情况下，由于资金不到位，给其出具的，不是被告真实意思表示，且显失公平。被告同意撤销购房合同，但不同意双倍返还购房款。
法律评析
《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”《城市商品房预售管理办法》第6条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”第9条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”
从上述法律、法规的规定可以看出，商品房预售许可证是进行商品房预售、签订预售合同的必要条件。在没有取得商品房预售许可证的情况下签订的商品房买卖合同，因违反法律规定，按照《合同法》的规定，“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”（第52条第5项）。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告在原告起诉之前仍未取得商品房预售许可证，涉案的商品房买卖合同应当认定为无效。
最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干问题的意见》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示的，可以认定为欺诈行为。”所谓欺诈，法律上是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方做出错误意思表示的行为。构成欺诈行为，必须具备三个条件：第一，经营者主观上有欺诈的故意。这里的故意是以当事人对真实情况的明知为前提的，既包括故意告知虚假情况，也包括故意隐瞒真实情况。第二，一方欺诈的目的是诱使对方实施民事法律行为。第三，对方当事人因欺诈才做出错误的意思表示，也就是说，当事人做出的意思表示是因一方当事人提供的情况不真实所致，如果对方当事人知道真实情况就不会做出。
在本案中，被告是否故意隐瞒了未取得商品房预售许可证的事实，是否存在欺诈行为？应当承担什么责任呢？最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”从被告工作人员给原告出具的欠条可以看出，其承诺双倍返还购房款，该双倍返还购房款的承诺与法律规定故意隐瞒没有商品房预售许可证承担双倍偿还购房款责任的规定相一致。由此可见，被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的欺诈销售行为，按照司法解释的规定，原告有权要求适用惩罚性赔偿，由被告承担双倍返还购房款的法律责任，还可以要求其赔偿其他损失。
