关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定 房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况 目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

北京市商品房销售价格管理暂行办法 为加强对本市房地产市场和商品房价格管理，规范商品房销售价格行为，维护交易双方的合法权益，根据国家计划委员会《城市房产交易价格管理暂行办法》和北京市人民政府《北京市城市建设综合开发管理若干规定》、《北京市房地产开发行业管理若干规定》等国家有关规定，特制定本暂行办法。

关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知 征地拆迁关系人民群众的切身利益，党中央、国务院对此高度重视，明确要求坚决制止乱占滥用耕地，严格城镇房屋拆迁管理，坚决纠正侵害人民群众利益的问题，切实维护社会稳定。进一步加强征地拆迁管理，妥善处理城市发展和征地拆迁的关系，是贯彻落实科学发展观，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。

国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知 合理分配征地补偿费。实行征地统一年产值标准和区片综合地价后，省级国土资源部门要会同有关部门，按照征地补偿主要用于被征地农民的原则，结合近年来征地实施情况，制定完善征地补偿费分配办法，报省级政府批准后执行。统筹规划有序推进征地拆迁。在城乡结合部和城中村，当地政府应根据城市发展需要，合理预测一段时期内征地涉及的农民住房拆迁安置规模，统筹规划，对拆迁安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序组织拆迁工作。安置房建设要符合城市发展规划，防止出现“重复拆迁”。在城市远郊和农村地区，实行迁建安置应在村庄和集镇建设用地范围内安排迁建用地，优先利用空闲地和闲置宅基地。纳入拆并范围的村庄，迁建安置应向规划的居民点集中。有条件的地方应结合新农村或中心村建设，统筹安排被拆迁农户的安置住房。

征地补偿款该给谁？农民是否是唯一的征收补偿对象？损害失地农民的利益，因此舆论对村集体“截留土地补偿金”的做法多有诟病。很多人想当然地认为“土地补偿费”应属于失地农民，并对农村中的“截留土地补偿金”现象进行了深刻的批评。但在现有制度安排下，将土地补偿金归于村集体并无不妥，相关人挪用甚至贪污“土地补偿费”的行为，并不能够否认村集体获得征地补偿款的合法性。此处问题的关键不在于集体是否有权获得土地补偿费，而在于集体应如何分配土地补偿费。如果集体坚持不将征地补偿款返还给村民个人，那么失地农民也就只好望洋兴叹。

未取得房产证的房屋买卖合同效力的认定问题探析 合同签订本身虽然不发生物权变动的结果，但通过合同，双方相互设定债权债务。所以，物权变更与合同是否有效完全是两码事。经过户登记，发生物权变动，而只要订约双方符合合同成立要件，房屋买卖合同就是有效的。所有权是否变动对合同效力本身不产生影响。对于未登记领取房产证情况的房屋买卖合同的效力问题，应根据不同情况区别对待。一种情况时，在签订房屋买卖合同时，开发商已具备对其房屋登记领取产权证书的条件，未领取只是因为开发商尚未去办理或尚在办理过程中，此情况下，房屋买卖合同应认定有效。另一种情况时，签订房屋买卖合同时，开发商尚不具备办理产权证的条件，办理登记手续尚存在一定障碍（如土地取得存在瑕疵）此种情况下就适用最高院的两个司法解释。除非起诉后开发商仍未登记领取房产证并且不具备登记领证条件，导致合同目的不能实现而解除合同的，房屋买卖合同都应认定为有效。

房屋买卖交付而未登记的法律效果分析 交付房屋占有乃是基于开发商和教授之间的转移所有权的合意，这就是一个物权行为。交付住房就是转移了所有权。教授的占有是基于所有权。如果认为是债权合意，那么开发商仍然保有所有权，它既可以请求买方返还房屋，也可以进行一物二卖。对购买方来说，这是非常危险的。反之，如果承认物权合意，就能够对于开发商形成有效的法律约束。当事人之间如果以交付不动产权属证书来转移不动产所有权时，如果不涉及第三人，可以根据证书的交付认定所有权已经转移，因为这种所有权的交付不一定涉及第三人；但是，如果当事人之间如果以交付方式来设定抵押权时，则不可以认定抵押权设立有效，因为抵押权设立的目的就是排斥第三人的，为第三人交易安全考虑，没有进行登记的，就不能认定抵押权设定有效。

区分建筑物周围空间利用问题纠纷研究 区分建筑周围空间具有了独立的经济价值。而具有了独立经济价值的客体只有设立独立的财产权才能最充分发挥物的最大效益。于是从法律上确立建筑物周围空间的空间权成为必要。区分建筑物周围空间利用问题的真正解决依赖于空间权制度在我国法律中的确立。各区分所有权人对其外墙空间(不包含山墙和其他共有墙外空间)应享有优先利用权。增强资源利用的效率，已成为物权立法的重点。外墙空间的利用与其对应的墙内专有部分利用联系最为密切。

商品房楼顶阁楼权属纠纷法律解析 业主得到的阁楼层高往往低于2.2米或者是未有报建的违法建筑物，不能办房产证，因此引起了不少阁楼纠纷。顶层业主总是直接或者变相出资购买了阁楼，却不能获得阁楼的产权。对此，我们有必要对阁楼的权属进行研究。对于层高高于2.2米的阁楼，从法律上，开发商可以独立销售，其产权可以得到法律认证，颁发房产证明。其所有权属于开发商。这种阁楼与普通住宅一样，可以成为物权法独立客体，可以单独出售。