未及时办理房产抵押，房屋被开发商收回？
作者：如东县人民法院 张晓红 刘丹，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
在购买商品房时，一般只要买房人支付了房款，开发商交付了房屋，房屋买卖即告结束。至于何时去办理房产证，系买房人的自由。近日，如东法院却审结了一起因购房人未能及时办理房产证及相关抵押手续，导致开发商起诉要求解除商品房买卖合同并收回房屋的案件。
杨某夫妇2014年从开发商处购买了一套房屋，首付加上银行贷款付清了全部的房款，因为未能及时归还银行贷款，却被开发商告上了法庭，要求其退还房屋，并支付违约金。原来，杨某夫妇与开发商签订的商品房买卖合同附件中有一份补充协议，其中约定商品房买卖合同中如杨某夫妇采用银行借款方式支付房款，并由开发商提供借款担保的，开发商、杨某夫妇、银行三者之间签订的借款合同为商品房买卖合同附件。因杨某夫妇未按期归还银行贷款本息的，银行要求原告承担保证责任的，开发商在收到银行的书面通知后即有权解除与杨某夫妇签订的商品房买卖合同，收回所卖房产另行出售，并要求杨某夫妇支付违约金、赔偿损失等。后开发商、杨某夫妇与银行签订个人住房借款合同，杨某夫妇向银行贷款500000元用于支付房款，开发商为该贷款提供担保。合同签订后，银行如约发放了贷款，杨某夫妇按约向开发商支付了合同约定的房款，开发商亦按期将房屋向杨某夫妇交付。后杨某夫妇未能按期归还银行贷款，银行于2019年向其发出书面催款通知，并于2020年6月向法院起诉，要求杨某夫妇归还贷款，开发商承担担保责任。开发商在代杨某夫妇归还了借款本息和罚息后，向法院起诉要求解除与杨某夫妇间的商品房买卖合同，收回房屋。
如东法院经审理后认为，开发商与杨某夫妇签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方均有拘束力。因杨某夫妇未能按期归还银行贷款，开发商承担了保证责任，根据双方在商品房买卖合同附件四补充协议中的约定，开发商有权解除商品房买卖合同，故对开发商要求解除合同、退还房屋的诉讼请求予以支持。
【法官说法】依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。任何仅仅部分履行合同的行为都会构成合同义务的违反，并因此需依约承担违约责任。开发商和杨某夫妇的合同约定，开发商、购房人、银行间所签订的借款合同系商品房买卖合同附件，故双方履行合同的范围应涵盖借款合同在内。杨某夫妇虽然完成了向开发商支付房款的义务，但其未能按时归还银行的贷款，亦未能按约及时办理房屋抵押登记终止开发商的担保责任，进而造成开发商因履行为其贷款承担保证责任的合同义务期限不合理延长，明显违反合同约定。开发商有权根据合同约定解除双方间的商品房买卖合同并收回房屋。
【法官提醒】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。法律要求人们按照普通的、合理人的标准行事，一个人应当为自己的错误行为而支付相应的代价或承担相应的责任。购房人因怠于履行承诺，多次连续违反合同约定义务，最终致其与开发商间的商品房买卖合同解除，与银行间的借款合同提前终止履行，并因此承担了较为沉重的代价。在今后的民事活动中应引以为鉴，重信守诺。
