民法典中房屋出售方违约，购房人只能要求双倍返还定金吗
【案例】
2015年5月15日，张某在中介公司看中了吴某名下的幸福小区7号楼5门401号房屋，为此三方签订了《房屋买卖协议》，约定张某购买吴某名下幸福小区房屋，房屋总价款为150万元，房款于2015年12月31日前付清。如一方约定，违约方需向守约方支付15万元的违约金。
合同签订后，张某向吴某支付了定金10万元。2015年10月，张某忽然接到吴某的电话，称其欲提高房屋价格，双方对此协商未果。吴某表示，自己的房屋不卖了，可以将双倍定金退还给张某。
张某认为吴某拒绝出售房屋，自己的损失远不止双倍定金，为此向我所律师咨询，自己除了要求对方返还双倍定金外，是否还能主张其他损失，如房屋差价损失？
【法律分析】
其一【根本违约】《民法典》第563条第（二）规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，构成根本违约。
正如本案的吴某，明确表示如果不提高价格，将不再出售房屋，此时，吴某并未按照合同约定履行合同，已构成了根本违约。
其二【定金的双倍返还】根据《民法典》第587条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金，故吴某应当向张某返还双倍定金，即20万元。
本案中，吴某同意返还张某双倍定金，张某对此也并无异议。双方的主要争议在于张某的实际损失远远超过10万元赔偿。
其三【实际损失】《民法典》第588条第一款规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方只能选择其一。但该条二款明确规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
上述规定，即确认了实际损失超过定金赔偿金额的，守约方有权就超过定金金额数额的损失，要求违约方予以赔偿。
因此，本案中，张某在违约金和定金中选择了定金，在获得定金赔偿后，如有证据证实其损失超过定金赔偿数额的，其是可以要求吴某对超过定金数额的损失进行赔偿的。
其四【赔偿范围】《民法典》第584条规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
本案中，吴某因为房屋市场价格上涨，拒绝出售房屋，此时张某再行购置房屋必然会造成支出成本的增大，而这一成本的增大，正是由于吴某的违约行为造成的，且吴某在签订合同时，对于房屋的市场价格的波动是应当能够预见到的，故该损失应当属于张某的损失范围。张某可以以房屋差价作为其实际损失。
【法律依据】
《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
第五百八十七条:“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
第五百八十八条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”
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