已竣工验收备案的房屋存在下水功能无法使用等瑕疵交付行为，并未严重影响买受人正常居住使用，买受人关于解除房屋买卖合同的主张不支持。
【观点摘要】：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。但房地产开发公司交付的房屋已经取得竣工验收备案，虽然存在房屋下水功能无法使用等瑕疵交付行为，但并未严重影响买受人正常居住使用时，买受人关于解除商品房买卖合同的主张不支持。
二审民事判决书
案由：商品房预售合同纠纷
上诉人（原审被告）：绿地公司。
被上诉人（原审原告）：李某魁。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实：2018年7月4日，李某魁(买受人)与济南绿地地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同号为销售(字)201821109435号，合同约定由李某魁购买绿地地产所有的齐鲁之门B2地块D座102室，面积为186.32平方米，总价款4033389元。付款方式为买受人一次性付清房款4033389元；违约责任：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的③%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.同时适用于本合同附件五《合同补充协议》。交付期限：出卖人应当在2019-05-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用∶1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理:1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人赔偿装饰、设备差价；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1.除不可抗力因素外，水、电在交付时达到使用条件。如因买受人原因不配合办理相关手续造成的停水、停电，由买受人承担（除不可抗力且买受人办理完成相关手续）:2.以上配套设施使用承诺中，因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理;1.水、电达不到使用条件的，由出卖人提供临时生活用水、电，所产生的费用由买受人自行承担。《商品房买卖合同——附件三：装饰、设备标准》第10项约定：“通信：室内有弱电；上下水：有；烟道：有”《补充协议》第四条第二款约定，严重影响正常使用的房屋问题，仅指经权威部门鉴定，确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。
合同签订后，李某魁将上述购房款支付至绿地公司处。
2020年10月14日，济南绿地地产向李某魁交付合同约定房产。因实际面积与合同约定面积相差2.74平方米，李某魁向济南绿地地产补交59314元，实际为该房屋支付的价款共计4092695（4033389+59314）元。
另查明，该房产下水功能无法使用。
【起诉一审】
李某魁向一审法院起诉请求：1.依法判令绿地公司全面履行原、绿地公司双方于2018年7月4日签订的《济南市商品房买卖合同》，合同号为销售(字)201821109435号，标的物为齐鲁之门X室；2.赔偿因绿地公司交付的商品房没有下水道造成李某魁不能正常租赁期间的相关损失；3.诉讼费由绿地公司承担。后李某魁将诉讼请求变更为：1.依法解除双方于2018年7月4日签订的《济南市商品房买卖合同》，2.绿地公司返还李某魁购房款4092695元及相关损失（损失的计算方式为：按照合同总金额的10%向李某魁支付违约金并支付以4092695元为基数，自2018年6月10日起至实际付清之日止，按照全国银行间贷款市场报价利率计算的利息）；3.诉讼费用由绿地公司负担。
【一审法院裁判】
一审法院认为，李某魁与绿地公司之间的《商品房买卖合同》符合法律规定，合法有效。商品房买卖合同中交易双方当事人的合法权利依法受到保障。依据双方《商品房买卖合同——附件三》第10项约定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，涉案房产下水功能无法使用构成“严重影响正常居住使用”的情形，李某魁请求解除合同，于法有据，一审法院依法予以支持。济南绿地地产主张双方签订的《补充协议》第四条第二款约定，严重影响正常使用的房屋问题，仅指经权威部门鉴定，确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二款的规定，“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”。该格式合同条款不合理的限制了李某魁的相应权利，一审法院对绿地公司的答辩不予认可。合同解除的日期，以起诉状送达绿地公司之日为准，即2021年10月15日。
李某魁主张的违约金及利息，关于利息，由于绿地公司的过错，导致合同无法履行，给李某魁造成损失，现李某魁主张绿地公司支付相应利息，一审法院予以支持。利息的起算点一审法院调整为原告起诉之日，即以4092695元为基数，自2021年8月23日起至实际付清之日止，按照2021年8月全国银行间贷款市场报价利率计算。关于李某魁主张的违约金，由于李某魁的损失已经在利息中得以弥补，且并未提供其他的证据证实该损失，故一审法院对此不予支持。判决：一、李某魁、绿地公司双方于2018年7月4日签订的《济南市商品房买卖合同》于2021年10月15日解除；二、绿地公司向李某魁退还房款4092695元；三、绿地公司向李某魁支付自2021年8月23日起至实际付清之日止，按照2021年8月全国银行间贷款市场报价利率计算四、驳回李某魁其他诉讼请求。案件受理费39442元，减半收取19721元，由绿地公司负担。
【上诉二审】
绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李某魁对绿地公司的全部诉讼请求；2.二、一、二审案件受理费由李某魁承担。
事实和理由：绿地公司认为原审判决事实不清，证据不足，法律适用错误。《济南市商品房买卖合同》(以下简称《商品房买卖合同》)及《补充协议》的签订系双方当事人充分协商一致的结果，基于双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。上诉认为合同是否应当予以解除，应审查主张合同解除一方主体是否依法享有合同解除权，是否符合合同约定或法律规定解除条件或情形。纵观本案，李某魁要求解除涉案合同无合同基础以及法律依据，理应予以驳回。一、原审判决认定涉案房产下水管道缺陷属房屋质量问题属基本事实认定不清，证据不足，法律适用错误。(一)《补充协议》第四条第2款系双方当事人经充分协商后基于真实意思表示签订的条款，合法有效，应对双方当事人具有约束力。《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”即法律明确规定“格式条款”应至少包含三个方面：一是格式条款是为了重复使用；二是格式条款是预先拟定；三是该格式条款是订立合同时未与对方协商的条款。涉案《补充协议》签订时，绿地公司已将《补充协议》约定条款的重要性向李某魁明示，李某魁明确知悉，且依然在《补充协议》第四条约定下签字捺印确认，足以说明该条款系双方当事人真实意思表示的约定，该约定既未排除李某魁权利，免除绿地公司义务，也不存在绿地公司欺诈胁迫李某魁签约之情形，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，属合法有效之约定。原审法院违背当事人真实意愿，轻描淡写认定《补充协议》第四条第2款为格式条款于法无依，于理无据。(二)涉案房产下水管道设计缺陷并非质量问题，虽对房产使用功能产生一定影响，但不足以导致《商品房买卖合同》的解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》【法释(2020)17号】(以下简称《商品房司法解释》)第十条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《补充协议》第四条第2款约定：“双方确定，严重影响正常使用的房屋仅指经权威部门鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构问题。”第3款约定：“如乙方收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构作出结论，认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。”可见，双方均明确了《商品房司法解释》第10条“房屋质量问题”仅指地基基础和主体结构问题。涉案房产下水管道设计问题既非地基基础质量问题亦非主体机构质量问题，甚至不属于一般质量问题，且涉案房产已先后取得规划核实合格证、消防验收意见书以及建筑工程竣工验收备案单，交付的房产符合合同约定以及法律规定，涉案《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》应当继续履行。二、绿地公司已如约交付涉案房产，履行了《济南市商品房买卖合同》约定的主要义务，实现李某魁合同目的。《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)…..。”由此可知，只有违约方不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的情况下，合同另一方当事人才能行使法定解除权。结合本案，李某魁购买涉案房产根本目的在于使用房产以及获得对价产权，即房产如约交付至李某魁名下方属《商品房买卖合同》约定的主要合同义务。绿地公司已如约交付房产，履行主要交付义务，而涉案房产下水管道作为房产附属部件，虽存在设计缺陷，对使用功能有一定的影响，但并不必然导致被答辩人无法入住和严重影响其正常使用涉案房产，不影响主合同目的的实现。况且，为弥补涉案房产使用功能缺陷，原庭审次日，绿地公司即向主审法官提交了《齐鲁之门B2-D102下水改造方案》，并附有绿地公司为同楼其他业主改造下水管道的施工过程以及改造成功的照片，同意为涉案房产免费改造铺设下水管道，但被原审法院刻意忽视。原审法院未查明涉案合同主义务已实际履行的关键事实，即作出的错误认定在损害绿地公司合法权益的同时，更是严重与立法原意相背离。《商品房买卖合同》约定以及《民法典》关于“合同解除”规定根本目的在于防止双方当事人恶意毁约，以促进交易安全、稳定进行。如双方基于真实意思表示签订的合同文本均被法院认定为无效的格式条款，交易安全何在，诚实守信何在。如此裁判结果，无疑会增加法院诉累，更甚者导致判决错案的不断增加。综上，李某魁要求解除涉案合同无事实基础和法律依据，原审法院判决解除涉案合同属事实不清，证据不足，法律适用错误。请求二审法院在查明案情的基础上，依法改判李某魁对绿地公司的全部诉讼请求。
李某魁辩称，一、原审认定事实清楚，适用法律正确，绿地公司上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。二、李某魁具有本案《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的解除权。1.案涉房产上下水工程无法正常居住使用。双方《济南市商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准第10项约定，“通信：室内有弱电；上下水：有；烟道：有”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，涉案房产没有按照合同约定涉及安装下水功能，构成了严重影响居住使用的情形，李某魁请求解除合同于法有据。2.绿地公司多次违约延期交房，通知交房，买房人又不能正常使用，给李某魁造成重大经济损失。绿地公司让先交半年物业费再看房，因没有下水排水系统，李传奎不同意收房。后多次找物业和售楼处均无果，没有办理收房手续至今。从2018年7月4日至今，开发商占用购房款4092603元，1440天，房子不能使用。3.绿地公司辩称双方《补充协议》合法有效，李传奎不予认可。《补充协议》第四条第三款明显是绿地公司为免除自己的责任而设立的权利不对等的霸王格式条款，该格式合同明显不合理的限制了李某魁的合法权利，为自己生产销售不合格产品找借口，有恃无恐的多次违约。依据《民法典》第四百九十七条第二款规定，绿地公司售卖商品房让购房者先付30%购房款才能签合同，无论格式条款怎么写，购房者都得被迫签字，如不签字则30%购房款作为定金不退。4.下水到是案涉房产适用功能中不可分割的一部分，并非可有可无的附属设施。缺失下水道势必影响正常居住使用。绿地公司上诉状写明涉案房产存在设计缺陷。绿地公司明知售卖有设计缺陷的产品，涉嫌虚假宣传、销售。依照《城市房地产管理法》第二十七条规定，绿地公司提交的整改方案，李某魁不予认可。综上所述，绿地公司的上诉没有事实和法律依据，上诉理由不能成立。请求二审法院驳回绿地公司全部诉讼请求，维持原判，维护公平正义。
【二审法院审理】
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
绿地公司提交收房材料一份，证明2020年10月28日，李某魁已办理收房手续，收房时对于涉案房产没有下水管是明知的，未提出任何异议。李某魁质证认为，当时情况是先通知收房，在售楼处里办交接手续让签字，让补交差价5万多，办完手续又去物业交物业费、水电费、押金，办完后才带着去看房，发现没有水管，当时也提出过异议。
本院对一审法院查明的其他事实，予以确认。
【二审法院裁判】
本院认为，二审争议焦点问题为：李某魁解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的主张应否予以支持。
案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。《商品房买卖合同》第八条约定，绿地公司应在2019年5月31日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付李某魁使用；《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准第10项约定“……上下水：有……”。案涉《补充协议》第三条约定，双方协议一致，绿地公司取得房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单后，即可向李某魁发送房屋交付通知。后案涉房产取得竣工验收备案单，但下水功能无法使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。案涉房屋下水功能无法使用，绿地公司构成违约，但案涉房屋已经通过竣工验收备案，下水功能无法使用并非竣工验收备案之后造成，绿地公司也就该问题提出整改方案，保障保证正常使用。在此情况下，绿地公司瑕疵交付行为并非并未严重影响李某魁正常使用，李某魁关于解除案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，不应支持。
综上所述，绿地公司上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2021）鲁0104民初7875号民事判决；
二、驳回李某魁的诉讼请求。
一审案件受理费19721元，二审案件受理费39442元，均由绿地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 XXX
二〇二二年六月十七日
法官助理 XXX
书 记 员 XXX
【附案例索引】
（2022）鲁01民终5490号山东省济南市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
