房屋买卖双方约定签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，可以排除此外有关交易房屋的其他宣传约束
【观点摘要】：
房屋买卖双方约定签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，在此之前有关交易房屋及相关设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明对双方无约束力，该项目楼书、沙盘模型、样板房、广告及宣传品仅供买受方参观参考，不作为出卖方的交房标准和法定承诺。买受方仅依据施工图纸即主张出卖人未按约交付房屋并赔付违约金的诉讼请求不予支持。
二审民事判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
上诉人（原审原告)：侯某田。
被上诉人（原审被告)：和华房地产公司。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定的事实：2018年4月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于大连市甘井子区，层高为3米，建筑总层数为19层，建筑层数地上18层，地下1层；该商品房建筑面积共62.34平方米，其中套内建筑面积为48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为14.34平方米；商品房价款按建筑面积计算，单价为14277元/平方米。同日，原被告签订《<商品房买卖合同>补充协议(住宅)》，约定：原被告双方确认该《商品房买卖合同》及本补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，双方在此之前有关该房屋及相关设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力；该项目楼书、沙盘模型、样板房、广告及宣传品仅供原告参考，不作为被告的交房标准和法定承诺。原告取得的案涉房屋不动产权属证书记载，房屋的建筑面积62.34平方米，其中，专有建筑积48平方米，分摊建筑面积为14.34平方米，房屋总层数为19层，所在层数为第18层。
庭审中，原告向法庭陈述，其用以证明“顶跃买一层得三层”主张的平面销售广告，“来自百度实景地图，百度实景地图具有时光机功能，可以查看新开街路段2016年5月、2017年4月、2019年4月，三个时间结点的图片，我是在2018年4月购房时也正是受该广告吸引，才购买小区顶楼。”
【起诉一审】
侯某田向一审法院起诉请求：1、确认“顶跃买一层得三层”内容为2018年4月19日签订的商品房买卖合同一部分，具有法律效力；2、和华房地产公司赔付违约金15万元。
【一审法院裁判】
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的诉讼后果。原告为证明被告在其平面销售广告中宣传的“顶跃买一层得三层”应为双方的商品房买卖合同的一部分，提供了被告的平面销售广告、施工图等证据，因原被告在补充协议中已确认“该《商品房买卖合同》及本补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，双方在此之前有关该房屋及相关设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力；该项目楼书、沙盘模型、样板房、广告及宣传品仅供原告参观参考，不作为被告的交房标准和法定承诺”，故原告所提交的证据不足以证明其上述主张，故对该项诉讼请求不予支持。关于原告诉请被告赔偿违约金15万元的诉讼请求。因被告交付给原告的房屋与双方在《商品房买卖合同》中约定的楼层、面积等条件相符，原告未能证明被告存在违约行为，故该项诉讼请求没有事实依据，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告侯某田的诉讼请求。案件受理费1650元(原告已预交)，由原告侯某田负担。
【上诉二审】
侯某田上诉请求：1、撤销一审判决，依法查清事实并改判；2、撤销购房合同补充协议第二十七条相应格式条款；3、确认“顶跃买1层得3层”内容为购房合同一部分，具有法律效力；4、判令被上诉人赔付违约金人民币15万元；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实及理由：1、上诉人于2018年4月19日与被上诉人签订商品房买卖合同，购买被上诉人开发的位于大连市甘井子区住房一套，为顶跃产品。购房时被上诉人的销售广告和宣传资料明确“顶跃买1层得3层”，该宣传对上诉人签订购房合同以及确定房屋价格产生直接、重大影响。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被上诉人销售广告和宣传资料明确“顶跃买1层得3层”，该说明允诺具体确定，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依法应当视为要约，即使该内容未列入购房合同，亦应当视为合同内容。被上诉人实际交付的房屋只有两层，第三层至今未能交付。被上诉人已构成违约，应当承担违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。购房合同补充协议第二十七条为被上诉人提供的格式条款，免除了被上诉人发布虚假广告的相应责任，排除了上诉人受其虚假广告影响错误认定房屋价值而后通过法律手段维护自身合法权益的主要权利，该免责条款应当认定无效。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第九条规定提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《民法典》第四百九十六条也有相应规定。被上诉人提供的补充协议为格式条款，统一格式，无任何特殊符号，全部集中在一张A4纸上，对上诉人有重大利益关系的关键条款第二十七条并没有使用特殊文字、符号或字体进行提示，在签订协议时也没有进行提醒，作为提供格式条款的一方，被上诉人并未履行提示或者说明约义务，致使上诉人在签订协议时没有注意该免责条款，故该免责条款应认定无效。
和华房地产公司未参加庭审，亦未提交书面答辩意见。
【二审法院审理】
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
【二审法院裁判】
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人向上诉人交付了房屋。
关于上诉人提出的销售广告“顶跃买1层得3层”应当视为合同内容的主张。本院认为，双方签订《<商品房买卖合同>补充协议(住宅)》，确认该《商品房买卖合同》及补充协议系双方就房屋买卖所达成的唯一合同，双方在此之前有关该房屋及相关设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力；该项目楼书、沙盘模型、样板房、广告及宣传品仅供上诉人参考，不作为被上诉人的交房标准和法定承诺。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形系对双方没有约定的补充，与本案情形不符，故对上诉人此项主张，本院不予支持。同时，此销售广告“顶跃买1层得3层”内容亦非具体确定，上诉人仅依据施工图纸即主张被上诉人未按约交付房屋，应当赔付违约金，现有证据不足以证明其主张，本院不予支持。
关于上诉人提出的《<商品房买卖合同>补充协议(住宅)》第二十七条应当撤销的主张。本院认为，虽然《<商品房买卖合同>补充协议(住宅)》采用的是示范文本，但该条规定并非免除或减轻被上诉人责任的格式条款，亦无需特别标识或提示注意，故对上诉人此项主张，本院不予支持。
综上所述，侯某田的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元（上诉人侯某田已预交），由上诉人侯某田负担。
本判决为终审判决。
审判长 XXX
审判员 XXX
审判员 X X
二〇二二年五月三十日
书记员 XXX
【附案例索引】
（2022）辽02民终4361号辽宁省大连市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
