开发商未取得预售许可证而签订《认购单》收取买受人高额认购金的行为属于以认购协议合法形式掩盖收取高比例预付房款的非法目的，无效。
【观点摘要】：
法律允许开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。开发商在尚未取得案涉房屋的预售许可证的情况下，逃避行政机关监管，通过与买受人签订《商品房认购单》的形式收取买受人高额认购金，占购房款的50%，其行为属于以签订认购协议的合法形式掩盖收取高比例预付房款的非法目的，客观上违反了商品房预售许可制度。故双方签订的《商品房认购单》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应属无效。
二审民事判决书
案由：商品房预约合同纠纷
上诉人(原审被告)：福门公司。
被上诉人（原审原告）：郭某能。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实：2018年3月21日，原告郭某能（乙方）与被告福门公司（甲方）签订《商品房认购单》，主要约定：一、乙方自愿向甲方购买大理福门国际健康中心（洱海福门）9号楼118单元，建筑面积40.29平方米（注：建筑面积以《商品房买卖合同》中的面积为准。认购单单价不变，总价随面积多还少补），单价（人民币）9472.6元/㎡，总价（人民币）381651元；（注赠送1万元装修抵用券从总价中抵扣）二、付款方式：B.按揭付款；三、乙方在签署认购单时，自愿向甲方交定金191651元，客户于认购当日交定金100000元，剩余定金于2018年3月28日交清。若客户逾期未交清定金，甲方有权将该单元商品房另售他人，无须通知乙方。四、乙方接到甲方通知后三日内须到甲方处签署签约清单，然后再签署《商品房买卖合同》，逾期不执行，甲方有权没收其定金并将该商品房另售他人，乙方确认认购单所留地址能够收到甲方书面通知，如因乙方原因退件也视为通知到达。五、乙方签署《商品房购买合同》时须按国家规定交付契税、杂费、公共维修基金等费用。六、本认购单经双方签字或盖章，自甲方收到乙方定金之日起生效，至甲乙双方签署《商品房买卖合同》之日终止。原告郭某能于签订《商品房认购单》当日向被告交纳了认购金100000元，于2018年4月1日向被告交纳了认购金91651元，共计向原告交纳了认购金191651元。后原告多次找被告人员问询认购房交房时间。2020年5月20日被告取得案涉房屋所属9号楼工程项目的商品房预售许可证明，后被告销售人员通知原告签订商品房买卖合同，并曾向原告提供《商品房买卖合同》范本复印件，说明交房时间需延期，但双方未就签订《商品房买卖合同》协商达成一致，至今未签订《商品房买卖合同》，2021年7月18日原告找被告销售人员协商退认购金无果。
【起诉一审】
原审原告郭某能向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年3月21日签订的《商品房认购单》；2.判令被告立即向原告返还商铺认购金191651元，并支付该款自2021年7月18日起至实际给付之日止
按年利率3.85％计算的利息（暂计至2021年8月11日的利息为491.9元）；3.案件诉讼费用由被告承担。
【一审法院裁判】
一审法院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行预售许可制度，预售商品房需要符合特定条件且经批准，预售所得款项只能用于相关的工程建设。法律允许开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议才能认定为商品房买卖合同。原、被告签订的《商品房认购单》不具备房屋交付条件及期限等商品房买卖合同的主要内容，故不能认定为商品房买卖合同，其性质为预约合同。本案中，被告在尚未取得案涉房屋的预售许可证的情况下，就通过与原告签订《商品房认购单》的形式收取原告认购金191651元，该款占房款的50%，其行为属于以签订认购协议的合法形式掩盖收取高比例预付房款的非法目的，客观上违反了商品房预售许可制度。故双方签订的《商品房认购单》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应属无效。原告要求解除《商品房认购单》的请求，依法不能成立，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案实际，原告请求被告返还已交认购金191651元及支付该款自2021年7月18日起至实际给付之日止按年利率3.85％计算的利息，符合法律规定且未超过法定标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、被告福门公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭某能的预付款191651元，以及该款项自2021年7月18日起至返还之日止按年利率3.85%计算的利息。二、驳回原告郭某能的其他诉讼请求。案件受理费4542元，减半收取2271元，由被告福门公司负担。
【上诉二审】
上诉人福门公司上诉请求：1.撤销云南省大理市人民法院（2021)云2901民初6032号民事判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一审认定事实不清，导致法律适用错误，应依法撤销。一、本案应为商品房预售合同纠纷，一审案由定性错误，应予以纠正。双方签订的《商品房认购单》明确约定了购房人姓名、房屋面积、房号、房屋总价、支付金额和支付比例等条款，虽未全部涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的所有条款，但已具备商品房买卖合同的主要内容，故案由应为商品房预售合同纠纷。二、《商品房认购单》系双方真实意思表示，目的是商品房买卖，不存在任何非法目的，双方对合同效力均不存在任何争议。上诉人收取的认购房款系双方合意结果，上诉人因此给予被上诉人优惠价格，不损害任何一方权益，不违反法律禁止性规定。一审认定案涉合同系“以签订认购协议的合法形式，掩盖收取高比例预付房款的非法目的”，严重缺乏事实及法律依据。在商品房预约合同纠纷中，“以合法形式掩盖非法目的”一般是指通过签订买卖合同以获取银行贷款。二、案涉合同是否具备解除条件的问题。《商品房认购单》没有约定合同解除条款，也未约定交房时间，既达不到法定解除条件、也达不到约定解除条件。三、法院即使认定《商品房认购单》无效，因双方均存在过错，应各自承担相应责任。签订《商品房认购单》前，上诉人已告知被上诉人尚未取得《商品房预售许可证明》，被上诉人作为完全民事行为能力人，在签订《商品房认购单》前有查看《商品房预售许可证明》的注意义务。被上诉人主张由上诉人承担自2021年7月18日起至返还款项之日止的利息，缺乏事实及法律依据。
被上诉人郭某能辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，依法予以维持。上诉人的上诉理由不符合事实和法律规定，请求二审驳回上诉人的全部上诉请求。
事实及理由：1.双方签订的《商品房认购单》是预约合同，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律的司法解释规定，应当满足《商品房销售管理办法》第十六条规定。本案中，被上诉人仅支付了约定的商品房预付款，双方不具备商品房买卖合同的基本特征，一审确认《商品房认购单》为预约合同，并无不当。2.预约合同是相对于本约合同而言，签订预约合同一段时间之内应签订本约合同。《商品房认购单》签订后至今已经两年半，上诉人无法与被上诉人签订《商品房买卖合同》。被上诉人多次催促要求签订买卖合同，但上诉人一直没有与被上诉人签订。被上诉人的合同目的已经无法实现，才要求解除《商品房认购单》。3.根据《民法典》相关规定，合同双方应遵循自愿原则，设立、变更、终止民事法律关系。上诉人、被上诉人订立预约合同，上诉人现取得预售许可证，并不意味被上诉人必须与上诉人签订《商品房买卖合同》。4.一审认定《商品房认购单》无效，未违反法律规定。上诉人在未取得商品房预售许可证的情况下，收取被上诉人高额定金不合法。《民法典》第五百八十六条规定，定金不能超过主合同标的的20%，上诉人收取被上诉人50%购房款，违法违规。被上诉人要求解除《商品房认购单》于法有据，上诉人应向被上诉人退还购房款并承担违约责任。
【二审法院审理】
二审诉讼中，双方当事人均未提交证据。二审查明的案件事实与一审认定的一致。
【二审法院裁判】
本院认为，开发商通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保签订预约合同，其目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。开发商预售商品房，需经法定程序审查批准，且预售所得款项只能用于相关的工程建设，并符合《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定要求。当商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收取购房款，该协议才能认定为商品房买卖合同。本案，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购单》并未对商品房基本状况、商品房的销售方式、交付使用条件及日期等进行约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〔2020修正〕第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定。原审法院将其确定为商品房预约合同而非商品房预售合同，符合本案事实及法律规定。上诉人关于“本案属于商品房预售合同”的上诉主张，与事实及法律相悖，本院不予支持。上诉人在未取得案涉房屋预售许可证的情况下，逃避行政机关监管，通过与被上诉人签订认购单的形式，收取被上诉人认购金191651元，已占购房款的50%，违反了我国商品房预售许可制度，存在以签订认购协议的合法形式，掩盖收取高比例预付房款的非法目的。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，确认双方签订的《商品房认购单》无效，判决由上诉人返还被上诉人已交认购金191651元及支付该款自2021年7月18日起至返还之日止按年利率3.85%计算的利息，符合法律规定且未超过法定标准，并无不当，本院予以维持。但应当指出，本案一审诉讼中，被上诉人起诉主张解除《商品房认购单》，返还商铺认购金191651元及利息。一审法院认为其起诉主张不能成立，应当判决驳回诉讼请求，或进行释明后根据变更的诉讼请求进行裁判。一审直接确认《商品房认购单》无效不当，但判决结果无误，为避免诉累，本院予以维持。
综上所述，上诉人福门公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。但一审确定本案案由为商品房预售合同纠纷不当，应为商品房预约合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4542元，由被上诉人福门公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 XXX
审 判 员 X X
审 判 员 XXX
二〇二二年六月三十日
法官助理 XXX
书 记 员 X X
【附案例索引】
（2022）云29民终895号云南省大理白族自治州中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
