购房时业务员未告知公摊面积，买房人可以反悔并要求返还定金吗
案 情 简 介
2021年9月16日，焦某与某公司签订《商品房认购书》一份，约定其预购某处商品房7幢1502室，预测建筑面积空白，成交价格为83.8万元。
《认购书》约定，焦某应于认购书签订之日交付购房定金1万元，并确保在2021年10月16日前，赴售楼中心持认购书及定金收条补齐首付相应款项，配合某公司提供按揭办理所需资料，并承诺在甲方规定时间内签署《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件。否则，公司有权解除认购协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知，且免于承担任何法律责任。
同日，焦某通过银行向该公司转账支付1万元，公司开具了收据。后来，焦某未按约补齐首付相应款项，该公司遂表示要解除商品房认购书，且已支付的定金不予退还。
焦某认为，看房当日业务员并未告知她房屋有公摊面积且公摊面积较大，也未告知不买房定金不退。焦某认为当时是预定该房屋，而非“定金”，且签定协议较为仓促，没来得及看协议内容就直接签字了，业务员行为存在欺诈。签订协议的第二天，焦某联系该公司表示房屋价格过高，不想要房，但该公司回应定金将不予退还。焦某遂起诉至法院，要求返还定金。
法 院 裁 判
一审法院经审理认为，当事人故意告知虚假情况或隐瞒真实情况，诱使相对人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈。本案中的认购书虽未载明面积及公摊面积，但根据常理，房屋价款与房屋面积具有关联性，在双方已经明确约定房号和价款情况下，不足以推定某公司存在故意隐瞒真实情况的意思。双方系自愿签订认购书，不足以认定某公司存在违背公序良俗原则，本案中的定金数额也未超出法律规定，不足以认定合同存在权利义务不对等的无效情形。对于解除认购书某公司未有异议，法院予以确认。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式，向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
本案订购书、收据均书面载明了定金事项，定金适用已有法律规定，焦某认为某公司未告知“定金不返还”内容并催促她签字，这一观点不足以推翻双方约定。本案中的认购书虽系预约合同，但根据法律规定应当按照定金规定处理，焦某未履行交款等义务导致本案认购书解除，仍要求某公司返还1万元定金，法院不予支持。
二审法院经审理认为，该《商品房认购书》应为有效。
首先，依常理，房屋买卖属于大宗交易，焦某作为完全民事行为能力人，在签订《商品房认购书》前，应会对有意向购买的房屋的面积、楼层、总价等基础信息进行了解。同时，在房号、总价确定的情况下，面积应为确定的，故虽然《商品房认购书》中面积一栏为空白，但不能据此推定某公司存在隐瞒的情形。焦某关于房屋面积空白，某公司不写明系故意规避隐瞒的主张，法院不予支持。由此可以认定，《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，焦某关于《商品房认购书》系可撤销合同的主张，法院不予支持。
其次，《商品房认购书》第三条第14项规定，对于可能限制或影响焦某权利的条款，某公司已提请焦某注意并作充分说明，焦某也明确理解协议各条款的含义。该条款用黑体字对焦某做了特别提示，焦某在认购书上签字的行为，意味着其理解各条款的规定并愿意履行，其现又主张某公司未尽解释义务，本案不应适用定金条款，没有事实依据，法院不予支持。
第三，《商品房认购书》上并未载明，某公司给焦某的房价为最低价。同时，即便某公司存在一房二卖的行为，也不影响其履行《商品房认购书》，依据焦某在一审庭审中的陈述，《商品房认购书》未能履行的根本原因在于，焦某认为房价过高，不想要了。故某公司给焦某的价格是否为最低价，是否存在一房二卖的行为，与本案无涉，焦某关于调查的申请，法院不予支持。
综上所述，焦某的上诉请求不能成立，应予驳回。
法 官 后 语
房屋买卖属于大宗交易，一般为了交易的顺利进行，买卖双方会在签订正式的房屋买卖合同前，签订认购合同等意向合同。意向合同指的是当事人约定将来一定期限内订立本约而签订的预约合同，出卖人先收取一笔定金，并在合同中约定，如购房人到期不签订房屋买卖合同，出卖人有权解除意向合同并另行出售房屋，并且不退还已收取的定金，还有部分合同约定违约一方需要承担房价一定比例的违约金，通常规定在房屋总价的10-20%之间。
预约和本约相互独立，各自承载不同权利义务，意向合同项下的定金，担保的是当事人将来诚信谈判并订立本约的义务，也被称为立约定金。
签订意向合同后，若购房人出于个人原因不愿签约，无权要求返还定金。由于购房人自身原因，如原本看涨的房价逆势下行、贷款条件不如预期理想、对未来收入水平存在担忧、购房资金另有用途等，不愿再磋商和签订房屋买卖合同，出卖人不存在违约过错，依法无需返还定金。
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