商品房买卖合同解除，购房人的银行贷款谁来偿还
【引言】
在商品房买卖中，一般房屋价款较高，大多数人去采取贷款方式支付房屋价款。此时，就会涉及到两个合同，一是《商品房买卖合同》，另一份就与房屋价款相关的《贷款合同》。如果在买卖中，《商品房买卖合同》被解除，那么此时，购房人的银行贷款该由谁来偿还呢？
近日，最高院公开发布了一则这样的案例。该案件，经过一审、二审、再审，最终裁决，房屋买受人作为借款人无需承担还贷义务。
【法律分析】
其一【商品房买卖合同】商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同中，房屋买受人的义务是支付房款，而开发商的义务是交付房屋。
在本案中，开发商未能按照合同约定交付房屋，最终导致了《商品房买卖合同》的解除，故造成《商品房买卖合同》解除的原因在于开发商。
其二【贷款合同】贷款合同是贷款方将货币交付借款方使用，借款方依照有关规定，按期将一定数额的货币及其利息返还给贷款方的协议。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条规定，因《商品房买卖合同》被解除，致使贷款合同目的无法实现的，借款人有权要求将《贷款合同》一并解除。
从合同的角度看，本案中的借款人就是房屋买受人，而贷款方为银行，二者形成直接的合同关系。贷款合同的解除原因在于房屋买受人，因此根据合同相对性的原则，以及《民法典》第566条的规定，《贷款合同》解除后的相关款项返还以及违约责任，均应由借款人，即房屋买受人来承担。
【权利义务的平衡】在商品房买卖项下的贷款，虽然房屋买受人是贷款主体，但一般情况下，银行均是将房屋买受人所贷款项直接支付给开发商，此时房屋买受人并不是贷款款项的直接支配主体。如果，《商品房买卖合同》如期顺利履行，房屋买受人取得房屋，其偿还贷款本息的义务记录履行无可非议。但如最高院案件中，因开发商的原因不能如期交付房屋并最终导致了合同的解除，此时开发商实际占用并使用房屋买受人支付的首付款以及银行贷款；银行依据合同约定既享有房屋的抵押权，又同时享有债权；而房屋买受人既没有取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。根据权利义务对等原则，房屋买受人在对合同解除无过错的情况下，仍需对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
为此，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，也做出规定，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。
这也就是说，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房买卖合同》、《贷款合同》解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还银行，房屋买受人不负有返还义务。
【法律依据】
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
《民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”
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