出卖方交付的房屋实际净高虽不符合约定，但不违反国家关于住宅层高相关规定的，该层高“缩水”情形未达到根本性违约而须解除合同的程度
【观点摘要】：
商品房买受人购买房屋的主要目的是用于居住，虽然出卖方交付的房屋实际净高不符合合同约定，但不违反国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）关于住宅层高的相关规定，涉案商品房既满足国家住宅设计规范且已经竣工验收，该房屋可适于居住的属性和目的不会因“净高不足”而不能实现，层高“缩水”的情形未达到根本性违约而须解除合同的程度，故对买受人以“净高不足”为由，要求解除案涉合同、返还购房款并赔偿相应利息损失的诉请不予支持。
二审民事判决书
案由：商品房销售合同纠纷
上诉人（原审原告）：张某知。
被上诉人（原审被告）：中建三局宜昌公司。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实：2017年10月14日，张某知与中建三局宜昌公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0929841），约定中建三局宜昌公司向张某知出售位于C地块4号楼1单元27层012704号商品房（产籍号为03-0105-0051-012704），房屋用途为住宅，建筑面积142.46平方米，房屋净高不小于3米；合同总价款1633723元；房屋交付时的实测面积差异，按约定的建筑面积单价据实结算；房屋交付时间为2019年8月1日前；若因出卖人逾期交房超过90日，或因规划变更、设计变更等原因买受人解除合同的，出卖人应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金等；合同还约定了商品房质量及保修责任、争议解决方式等其他内容。《宜昌市商品房买卖合同》附件十一载明合同项下商品房的卧室、客厅层高为合同第三条所列“层高”，此“层高”为设计标准层层高，非楼层净高，其他部位在符合规范的前提下，局部高于或低于该层高；所有关于本项目的楼书、沙盘、模型、广告等对外宣传资料均属要约邀请，仅作为买受人购房时参考，不构成双方具体权利义务。双方的权利义务最终以政府批准的规划设计方案和买卖双方签订的买卖合同及其附件为准，其中规划设计方案与合同及其附件不一致之处，依规划设计方案为准。上述合同签订后，张某知向中建三局宜昌公司支付了全款1633723元。
同时认定事实：中建三局宜昌公司于2017年开发建设中建宜昌之星项目，其在“一线临江鉴赏手册”中载明“一线临江**宅17栋高层及超高层围合，一个花园两个滨江组团奢阔景观”“一线临江**宅3.15米墅质层高”“比同类产品层高多出15-35厘米高度，增加60％阳光入户”等等。2017年5月15日，中建三局宜昌公司作为建设单位取得位于白沙路项目C地块4#、8#、15#楼的编号为420500201705150201的《建筑工程施工许可证》。2017年9月15日，中建三局宜昌公司取得中建宜昌之星C地块4号楼的编号为鄂宜房预字（2017）45号的《湖北省商品房预售许可证书》。2017年12月28日，中建三局宜昌公司作为建设单位取得中建宜昌之星项目C地块4号楼的编号为宜市规建永（2017）109号的《建设工程规划许可证》。其中建筑分层性质表载明第3至第33层住宅层高为3米。2019年7月31日，中建宜昌之星项目C地块4号楼（住宅部分）完成竣工验收备案，备案编号为420500190068。
另认定事实：根据建设单位、监理单位、施工单位三方于2019年5月20日测量的《室内空间尺寸分户验收记录表》记载，张某知所购房屋室内五间房间的净高推算值分别为2.85米、2.87米、2.85米、2.87米、2.87米。2019年7月22日，中建三局宜昌公司通知张某知于2019年8月1日办理交房手续。张某知以房屋净高与合同约定不符为由，至今未接收房屋。
【起诉一审】
张某知向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2017年10月14日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。2.判令中建三局宜昌公司退还张某知支付的全部房款1633723元，并以1633723元为基数按照4.35%年利率标准支付自2017年10月14日起至实际付清日止的利息损失（截止到2021年6月7日已产生利息损失额为262948元）。3.判令中建三局宜昌公司按照房屋价款1633723元的0.5%支付违约金8169元。4.诉讼费由中建三局宜昌公司承担。
【一审法院裁判】
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉商品房销售合同法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。张某知与中建三局宜昌公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律、法规强制性规定情形，该合同有效成立，对此应予以确认。本案争议焦点是《宜昌市商品房买卖合同》中约定的房屋“净高不小于3米”的条款效力问题；案涉合同解除条件是否成就及相应法律后果问题。
对于房屋“净高不小于3米”条款的效力问题。本案中，中建三局宜昌公司作为从事房地产开发及经营的企业，对商品房买卖合同中的相关定义、术语等内容的理解比买受人更具专业优势，理应明知房屋“层高”和“净高”是两个不同概念。且案涉《宜昌市商品房买卖合同》系中建三局宜昌公司提供的格式合同，中建三局宜昌公司负责该合同的草拟、审查，故其辩称因代理机构武汉策源房地产经纪有限公司工作人员工作失误将“层高”勾选为“净高”非其真实意思表示的理由不能成立。自该《宜昌市商品房买卖合同》签订时起，所涉“净高不小于3米”的条款即生效。
对于案涉合同解除条件是否成就及相应法律后果的问题。合同签订后，张某知已依约向中建三局宜昌公司履行了付款义务，而中建三局宜昌公司拟向张某知交付的房屋净高低于3米，与案涉合同约定不符，中建三局宜昌公司构成违约，应当承担违约责任。但本案双方当事人在订立合同时，并未约定“净高不足”的情形为解除合同的条件，合同履行过程中也未能协商一致解除合同。购房人购买房屋的主要目的是用于居住，现涉案房屋经双方确认“净高”最低推算值为2.85米，满足国家住宅设计规范，并已经竣工验收，该房屋可适于居住的属性和目的不会因“净高不足”而不能实现，该情形未达到根本违约而须解除合同的程度，故张某知以“净高不足”为由，要求解除案涉合同、返还购房款并赔偿相应利息损失的诉请不予支持。对于张某知所主张的已付房价款0.5%的违约金，该违约金系以买受人解除合同为前提，因合同未解除，故对于该违约金亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回张某知的全部诉讼请求。案件受理费10972元（已减半收取），由张某知负担。
【上诉二审】
张某知上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由中建三局宜昌公司承担。
事实和理由：一、一审以案涉房屋实测净高2.85米达到国家住宅设计规范并已竣工验收为由，认为能满足居住的属性和目的，不构成根本违约，属适用法律不当。一审混淆了建设工程相关法规限定的最低质量参数标准与合同约定的质量参数标准、违法与违约的概念。业主房屋验收的依据，是购房合同约定的质量参数标准，而不是住宅设计规范。符合住宅设计规范，只能说明设计单位出具的施工图纸合格，而不是判定是否构成购房合同约定的质量参数标准根本性违约的依据。根据国家《混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2015）》的规定，建筑单层层高允许偏差只有10毫米，考虑极端小概率时间，极限值也只有20毫米，而案涉房屋净高实测值，与购房合同约定净高偏差高达150毫米，构成根本性违约。二、竣工验收合格，满足居住属性，不代表满足了购房人的购房目的。购房人购买房屋的主要目的系用于居住，但不同的客户群体对居住的要求是不一样的。因此不能仅以是否适合居住属性和目的来笼统认定能否解除合同，而应该结合购房人个体需求以及合同约定来综合认定。本案张某知购买房屋的目的是提升自己及家人的生活质量和品位，但层高的“缩水”，不仅降低工程成本的支出，更影响了房屋的使用功能、整体设计效果，对居住人的舒适感产生影响。张某知系因中建三局宜昌公司对外公开宣传的层高是3.15米才产生的购买冲动，然而中建三局宜昌公司实际交付的房屋层高大大低于宣传的层高及合同约定的净高，导致张某知购买案涉房屋的预期完全落空，故对于张某知而言，无法实现其购房目的，当然有权解除合同。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了合同未作约定时，面积误差比绝对值超出3%时，即视为构成根本违约，买受人有权解除合同。本案层高和面积一样，都具有空间属性，在合同未约定净高不足情形为解除合同的条件时，应参照上述解释处理。四、中建三局宜昌公司在两次规划变更后未于10日内履行书面告知义务，根据合同第十四条之约定，买受人有权解除合同。
中建三局宜昌公司辩称，一、张某知要求解除合同没有事实和法律依据。1.案涉《宜昌市商品房买卖合同》于2017年10月14日签订后即生效，任一方不得擅自变更或解除合同。2.合同第三条第5款约定的“净高不小于3米”并非双方真实意思表示。中建三局宜昌公司的工作人员在案涉楼栋开盘前，向代理机构策源房地产经纪公司工作人员邮件发送的合同模板为“层高不小于3米”，案涉楼栋第1份合同在中建三局宜昌公司工作人员的指导下签订的也为“层高不小于3米”，后因代理机构擅自调整合同模板作出了错误的意思表示，以“净高不小于3米”进行了批量签订。合同补充条款附件十一第一条“本合同项下商品房的卧室、客厅层高为合同第三条所列层高，此层高为设计标准层高，非楼层净高，其它部位在符合规范的前提下，局部高于或低于该层高”即为格式条款之外的特别约定。另附件十一第六条也约定“所有关于本项目的楼书、沙盘、模型、广告等对外宣传资料均属要约邀请，仅作为买受人购房时参考，不构成双方具体权利义务。双方的权利义务最终以政府批准的规划设计方案和买卖双方签订的买卖合同及其附件为准。据此可以得出中建三局宜昌公司合同中的真实意思是“层高不小于3米”，而非“净高不小于3米”。3.案涉房屋符合设计及规划要求。根据《住宅设计规范》的规定，普通住宅层高宜为2.8米，案涉房屋实际层高为3米，室内平均净高2.87米，满足国家住宅设计规范，不会对房屋使用功能及价值产生不利影响。另案涉房屋建设工程规划许可证及相关的设计报批文件上所记载的均为“层高3米”，且已办理竣工验收备案手续，验收合格，具备交付使用条件，中建三局宜昌公司不构成根本违约。4.张某知以合同瑕疵为由要求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，面积误差超3%解除合同的规定，没有法律依据。且该条款现已被处理。5.张某知2017年购买的案涉房屋，相比同小区8#-17#楼3.15米层高的同楼层价格要低，其并无任何损失。且张某知于本案中行使解除权已过一年除斥期间。因中建三局宜昌公司不构成根本违约，故其主张的利息、违约金赔偿，均无事实和法律依据。二、案涉楼栋一共129户，有120户存在批量签订错误的情况。同情形的诉讼已有宜昌市中级人民法院（2020）鄂05民终1081号生效判决作出认定。2021年4月8日，4#楼75户合同层高勾选错误的业主中，在一审法院的调解下，其中62户选择参照上述生效判决获得赔偿，另13户选择按照“三万元车位抵用券＋一年物业费”方式获得赔偿。此外，还有36户业主自行选择上述某一方案与中建三局宜昌公司和解。本案若同案不同判，将对其他业主不公平，可能再次引发群体性纠纷。综上，请求二审法院驳回张某知的上诉，维持原判。
【二审法院审理】
二审中，张某知向本院提交如下新证据：宜昌市自然资源和规划局的网站查询件2页，及2019年2月14日关于案涉项目“白沙路Ｃ地块4＃楼”的规划许可证复印件，拟证明中建三局宜昌公司2017年5月8日取得规划许可证后，于2017年12月28日、2019年2月14日两次规划变更，均涉及到建筑面积的变化，且2019年2月14日的变更不仅取消配电房、避难层，楼层也从40层变更为33层，上述变更均未告知当时已签订买卖合同的张某知。中建三局宜昌公司质证称发放三次规划许可证属实，但2017年12月28日的变更，系因商业二层外廊窗户变更为栏杆。2019年2月14日的变更，系因取消配电房使用性质。根据《宜昌市商品房买卖合同》第十四条的约定，只能是涉及商品房的规划变更才需要通知买受人，而上述两次变更均与案涉商品房无关，且合同中也没有约定未履行规划变更的通知义务属于根本违约；关于楼层的变更，买卖合同中本就约定为“地上33层”，三个规划许可证上均载明层高3米，与中建三局宜昌公司交付的房屋及竣工验收许可证上一致。中建三局宜昌公司向本院提交如下新证据：1.中建·宜昌之星Ｃ区1＃-17＃楼规划许可证，拟证明1＃-7＃楼定位为花园组团，报规报建层高为3米，8＃-17＃楼定位为滨江组团，报规报建层高为3.15米，宣传片里的3.15米层高是针对滨江组团8＃-17＃楼，花园组团的销售价格普遍低于滨江组团销售价格。2.中建·宜昌之星Ｃ区8＃-17＃楼27层的《宜昌市商品房买卖合同》3份,拟证明8＃-17＃楼同楼层（27层）的房屋单价，比张某知购买的房屋单价11467.94元／平方米高出1000元-3000元不等。3.宜昌之星Ｃ区2017年、2018年销售平均价格网络查询截图（×××.ｃｏｍ／ｌｏｇｉｎ），拟证明2017年宜昌之星Ｃ区成交均价10006元／平方米，2018年成交均价14000元／平方米，张某知购买的案涉房屋房价相对较低，并无损失。4.规划许可的公示公告照片，拟证明4＃楼的层数变更事项于2017年6月13日在宜昌市自然资源和规划局网站上公示，并在售楼处及建设地点进行了公示，该变更事项发生在签订本案买卖合同之前。张某知质证称对证据1、2、3的真实性不持异议，但案涉4＃楼的规划许可证是变更后的，非初始许可证，而张某知是依据初始许可证与中建三局宜昌公司签订的合同，规划发生变更后，中建三局宜昌公司理应书面通知张某知。对证据4的真实性有异议，规划行政许可批前公示公告的时间为2017年6月13日，第二次变更时间为2017年12月28日，为签订本案合同时间之后，中建三局宜昌公司未依据合同约定向张某知履行书面告知义务。本院经审查，对双方真实性无异议的证据予以确认，据此确认如下事实：案涉4＃楼于2017年5月8日取得规划许可证后，于2017年12月28日进行了规划变更，变更内容记载为“商业二层外廊窗户变更为栏杆”，2019年2月14日再次变更，变更内容记载为“取消配电房使用性质，建设规模（建筑面积）变更为18233.35㎡”。但3层以上住宅的层高规划未发生过变化，为“层高3米”。本院对一审查明的事实予以确认。
【二审法院裁判】
本院认为，一、张某知能否行使解除权。根据《宜昌市商品房买卖合同》第十四条之约定，出卖人应当按照建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。本案中4#楼的规划许可在2017年12月28日及2019年2月14日历经两次变更，均在案涉合同签订之后，中建三局宜昌公司没有提交证据证明向买受人张某知履行了书面告知义务，虽然中建三局宜昌公司辩称两次变更均不涉及商品房本身，其无书面告知义务，但本院认为买受人所购商品房并非独立存在的个体，整个楼栋设计规划的变更,包括取消配电房使用性质，建设规模（建筑面积）的变更，理应属于《宜昌市商品房买卖合同》第十四条约定的应当书面告知的内容范围。但鉴于案涉房屋通知交房的时间为2019年8月1日，张某知验收商品房时应已实地感受并知晓规划的变更，直至本案中才提出行使解除权，已超过一年行使期限，故本院对张某知以中建三局宜昌公司未履行规划变更的书面告知义务为由请求解除合同不予支持。
二、层高“缩水”是否构成根本性违约。张某知以案涉商品房实际净高（2.85米/2.87米）不符合合同约定（净高不小于3米）为由，主张解除合同。对此，本院认为，构成根本性违约是指不能实现合同目的。张某知购买商品房的目的系用于居住，从此角度而言，2.85米/2.87米的净高并非不能用于居住，且该净高不违反国家标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）相关规定。根据《住宅设计规范》第5.5.1条规定“住宅层高宜为2.8米”，第5.5.2条规定“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米，局部净高不应低于2.1米”。故本院对张某知据此主张中建三局宜昌公司构成根本性违约的请求不予支持。对于张某知上诉称参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“面积误差比绝对值超出3%时，即视为构成根本违约，买受人有权解除合同”的相关规定处理本案，没有任何法律依据，本院对此不予支持。虽然案涉房屋的层高符合国家标准，但不符合合同约定亦是事实。中建三局宜昌公司辩称其真实意思表示应为“层高不小于3米”，合同上属勾选错误。但案涉合同系中建三局宜昌公司自行提供的格式合同，即便结合规划许可证上载明的“层高3米”来看，存在勾选错误的可能性，但该错误不应当由买受人承担相应后果。对于买受人而言，其签订合同时只能依据合同条款来确认房屋的高度,并基于对条款中文字表述意思的信赖而决定签订合同。故实际交房不符合合同约定时，买受人有权要求中建三局宜昌公司承担一般违约责任，张某知可依法另案主张相关权益。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21944元，由张某知负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 XXX
审 判 员 XXX
审 判 员 XXX
二〇二二年五月二十五日
法官助理 XXX
书 记 员 XXX
【附案例索引】
（2022）鄂05民终853号湖北省宜昌市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
