即使虚假宣传，但虚假宣传内容对订立商品房买卖合同及确定房屋售价无重大影响的，房地产开发公司无须因虚假宣传向买受人承担赔偿责任
【观点摘要】：
商品房售价的决定因素包括房屋位置、户型、交通等多种因素，即使房地产开发公司被认定存在虚假宣传行为而承担行政处罚，虚假宣传内容对社会公众作出是否购买房屋的决定有一定影响，但虚假宣传内容不在合同约定内容里、对房屋买受人不足以产生误导、不足以令买受人在陷入错误认识的情况下购买案涉商品房而实际遭受损失，则虚假宣传内容不属于对当事人订立商品房买卖合同及确定房屋售价的“重大影响”因素，房地产开发公司无须因虚假宣传行为向买受人承担赔偿责任。
二审民事判决书
案由：商品房预售合同纠纷
上诉人（原审原告）：叶某兴。
上诉人（原审原告）：王某。
被上诉人（原审被告）：荣成公司。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实：1、叶某兴、王某与荣成公司签订《长沙县商品房买卖合同》，合同约定叶某兴、王某向荣成公司购买坐落于荣盛城的商品房。《长沙县商品房买卖合同》中未对篮球场、足球场及“生态公园”等规划进行约定。2、叶某兴、王某、荣成公司双方签订《补充协议》，协议约定“销售现场人员口述项目介绍、荣盛花语城的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成邀约邀请或邀约。所有资料以政府最终批准的文件和买卖合同约定及附件约定内容为准…出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。”3、2015年2月10日出让人长沙县国土资源局与受让人荣成公司达成的《国有建设用地使用权出让合同》中确认，该合同项下出让宗地编号为0××2宗地总面积为130972平方米，其中出让宗地面积为69571.4平方米，本合同项下的出让宗地坐落于湘龙街道××丽北路以西、星沙联络线以北。2015年2月10日出让人长沙县国土资源局与受让人荣成公司达成的《国有建设用地使用权出让合同》中确认，该合同项下出让宗地编号为0××1宗地总面积为83574平方米，其中出让宗地面积为65509.6平方米，本合同项下的出让宗地坐落于湘龙街道××丽北路以西。荣成公司受让的上述两地块宗地总面积为135081平方米。依据荣成公司宗地受让图显示，叶某兴、王某主张的“篮球场、足球场”“62亩小区内生态公园”所在区块并非荣成公司规划红线范围内。4、2016年9月26日，长沙县市场和质量监督管理局作出长县市监案字（2016）70号行政处罚决定书，认为荣成公司为吸引客户，促进“荣盛花语城”楼盘商品房销售，取得竞争优势，在卖房时以宣传单行驶虚假宣传山体公园属于其私家山体园林等内容的广告，以及在售楼部外广告牌上发布“…宜居环境5大公园环绕自家62亩荣花生生态公园…”等内容广告，其宣传的山体（生态公园）不在其红线图内，构成发布虚假内容的广告，欺骗和误导消费者的行为，并决定责令荣成公司停止发布广告、在相应范围内消除影响并处罚款25000元。
【起诉一审】
叶某兴、王某向一审法院起诉请求：1、荣成公司赔偿因虚假宣传造成的我方损失45054元（购房款的10%）；2、本案全部诉讼费用由荣成公司承担。
【一审法院裁判】
一审法院认为，根据长沙县市场和质量监督管理局作出的行政处罚决定书，荣成公司将山体生态公园宣传为其私家山体园林的行为构成虚假宣传，故本案的争议焦点为荣成公司是否因虚假宣传行为承担赔偿责任。叶某兴、王某认为，荣成公司应承担赔偿责任，理由是《消费者权益保护法》第四十五条规定消费者可基于经营者的虚假宣传行为索赔。一审法院认为，叶某兴、王某基于《消费者权益保护法》第四十五条索赔，应举证证明荣成公司的虚假宣传行为对其产生误导，令其在陷入错误认识的情况下购买了案涉商品房及实际所受损失。本案中，叶某兴、王某未提供证据证明该事实，且根据叶某兴、王某与荣成公司签订的《长沙县商品房买卖合同》，合同未对“生态公园”等规划进行约定，双方还通过《补充约定》再次确认“出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”，可以认定在签订合同时，叶某兴、王某应对案涉楼盘无小区自有篮球场、足球场、“生态公园”有所预期，由此不能认定叶某兴、王某签订合同时有错误认识及因此存在损失，叶某兴、王某的诉讼请求不应被支持。依照《消费者权益保护法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回叶某兴、王某的诉讼请求；本案案件受理费减半收取639元，由叶某兴、王某负担。
【上诉二审】
叶某兴、王某上诉请求：1、请求依法撤销(2021)湘0121民初9744号民事判决并依法改判；2、请求法院判令被上诉人荣成公司承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、原审法院事实认定不清，遗漏本案重大事实导致本案判决不公。1、原审法院遗漏被上诉人对涉案楼盘进行过宣传的事实。被上诉人荣成公司就通过售楼部沙盘、发放宣传册、投放网络广告等方式宣称其开发的荣盛花语城自带篮球场、足球场以及62亩花园等配套设施，并且亦在宣传资料中确定了上述配套设施位于小区东南角。上诉人提交的证据都足以证明被上诉人做了宣传的事实，但是一审法院却遗漏诉争的主要事实即上诉人对涉案楼盘进行过宣传的事实，进而导致判决严重不公。2、原审法院认定的土地出让合同与事实严重不相符。原审法院认定被上诉人与长沙县国土资源局签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》均系2015年2月10日签订。但相关证据显示案涉土地实际成交日期为2015年8月31日，且签订合同日期为2015年9月9日。上述存在严重矛盾，可见被上诉人在获得土地的过程中存在重大违法行为。3、原审法院仅认定上诉人诉称的“篮球场、足球场、62亩小区内生态公园”所在地块并非在规划红线范围内，而并没有查清被上诉人对于“篮球场、足球场、62亩小区内生态公园”是宣称其有权规划建设且在案涉小区范围内的。二、原审法院适用法律错误。原审法院机械适用法律条款，认定上诉人在购买房屋的时对于案涉公园没有任何预期,从而认定上诉人没有陷入错误意识。但,一审法院忽略了一个重要的事实即被上诉人在所有的宣传资料当中除了宣传小区5公里内的周边环境,更是将涉案“篮球场、足球场、62亩小区内生态公园”作为小区内部环境的部分,而并非外部交通、道路等公共设施。这一点对于上诉人乃至所有小区居民都是至关重要的,而且在周边楼盘都价格都低于案涉楼盘的情况下,上诉人正因为公园的存在才选择该楼盘。况且上诉人提供的长县市监案字(2016)70号行政处罚决定书亦认定了被上诉人具有虚假宣传、误导行为,但一法院并未认可也是导致本案严重不公平的原因之一。
荣成公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉请求既没有事实依据，也没有法律依据，应全部驳回。一、被上诉人从未向上诉人承诺篮球场、足球场等基础设施，上诉人要求停止拆除篮球场、足球场等基础设施并恢复原状没有任何事实与法律依据。二、被上诉人广告宣传中的“自家62亩荣花生态公园”指的是荣盛花语城小区内部绿化面积达62亩以上，实际花语城小区内部绿化面积达45555.58平方米（约68.33亩），完全满足该宣传内容，不存在继续履行问题，更不存在被上诉人需向上诉人支付任何违约金。三、被上诉人宣传广告、沙盘等宣传资料仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料均应以《长沙县商品房买卖合同》约定内容为准，合同中未约定篮球场、足球场等基础设施，也未约定“62亩生态公园”，不构成合同内容，被上诉人不应承担修建或修复义务。四、上诉人诉称的“生态公园”并非被上诉人广告宣传中所指的小区内部生态公园，且上诉人诉称的篮球场、足球场及“生态公园”所处位置均不在花语城项目规划红线范围内，不构成对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，也不应视为合同内容，被上诉人不应承担任何责任。五、上诉人要求被上诉人支付违约金没有任何事实与法律依据，被上诉人已依据《长沙县商品房买卖合同》的约定向上诉人交付符合条件的房屋，不存在任何违约行为，上诉人要求被上诉人继续履行合同义务并承担违约责任的主张，于法无据。六、被上诉人与长沙县国土资源局签订的两份《国有建设用地使用权出让合同》的签约日期均系2015年9月9日，一审法院认定事实正确，上诉人未提供任何证据证明一审法院对签约日期的认定有误。综上，上诉人对被上诉人的起诉没有任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。
【二审法院审理】
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院一致。
【二审法院裁判】
本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人叶某兴、王某主张荣成公司在出售房屋时存在虚假宣传并要求赔偿损失是否具有事实及法律依据？经审查，本案中，叶某兴、王某与荣成公司签订的《长沙县商品房买卖合同》中对房屋及其相关设施、设备的交付时间与使用条件进行了约定，但其中并未就篮球场、足球场及“生态公园”等设施进行具体约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，商品房销售广告和宣传资料所示内容视为要约的条件为“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。”本案中，荣成公司在其宣传资料中对小区“篮球场、足球场”进行过虚假宣传，虽然篮球场、足球场的宣传内容对社会公众作出是否购买房屋的决定有一定影响，但商品房销售价的决定因素包括房屋位置、户型、交通等多种因素，小区是否具备“篮球场、足球场”等设施并非决定性要素，本案中缺乏证据证明该因素对当事人之间商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定存在上述司法解释所称的“重大影响”。关于当事人主张的“62亩生态公园”，经一审查明上诉人叶某兴、王某确认其所实际主张的所涉的“62亩生态公园”系处于案涉小区红线范围外，故上诉人叶某兴、王某主张该事实构成合同内容，从而要求荣成公司承担违约责任亦不符合上述司法解释的规定。此外，上诉人叶某兴、王某与荣成公司在《补充约定》中亦约定“出卖人在广告、宣传资料及本合同中对建筑区划范围外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺”。基于以上事实，本院认为荣成公司在广告、宣传资料中对“篮球场、足球场”、“生态公园”虽进行过虚假宣传，但不构成对买受人的允诺，上诉人叶某兴、王某主张其应当就该虚假宣传承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，叶某兴、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费639元，由叶某兴、王某负担。
本判决为终审判决。
审判长 XXX
审判员 XXX
审判员 XXX
二〇二二年五月十九日
书记员 X X
【附案例索引】
（2022）湘01民终1629号湖南省长沙市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
