能否以房价上涨为由而请求调整房屋买卖价格
我国房地产市场多年来持续火爆，房价的涨跌牵动着人们的神经。在房价大幅上涨时，出卖人不想继续履行房屋买卖合同的事例时有发生。本案例中出卖人主张此时属于发生情势变更的情形，应对交易价格予以调整。经过四级法院的审理，最高法院最终一锤定音，未支持出卖人的主张，对维护房屋买卖市场的交易秩序具有重大意义。
裁判要旨
房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。
案情简介
一、2006年5月，卖方邵庆珍与买方安妍签订《房屋租售合同》，约定因卖方在银行办理贷款，还款期未到，暂时无法办理产权交易，卖方先将房屋出租给买房使用，年租金5万元，卖方在租赁期届满后将商业用房出售给买方，总购房款60.8万元。
二、《房屋租售合同》签订后，邵庆珍将房屋交付给安妍使用，安妍按约交付房屋租金。
三、2010年7月，双方约定的租赁期间届满，安妍要求邵庆珍履行房屋买卖合同，后诉至赤峰红山区法院，请求判令邵庆珍继续履行合同，办理房屋过户手续。邵庆珍辩称，继续履行显失公平，本案应以情势变更原则处理，故安妍的诉讼请求应予驳回。
四、赤峰红山区法院认为，双方当事人签订《房屋租售合同》以后房价上涨，不属于情势变更。判决：双方继续履行《房屋租售合同》；安妍给付购房款60.8万元，邵庆珍将房屋的房产证等提供给安妍，并协助办理过户手续。
五、邵庆珍不服,上诉至赤峰中院。二审中，邵庆珍提供一份《估价报告》，证明涉案房屋在2010年7月的市场价值总额为254.8555万元。赤峰中院认为，如果仍按合同约定的价格履行对邵庆珍有失公平，应由安妍给予邵庆珍一定的补偿。遂在维持一审判决的基础上，判决安妍补偿邵庆珍购房款70万元。
六、安妍不服，向内蒙古高院申请再审。内蒙古高院判决维持赤峰中院判决。
七、安妍仍不服，向检察机关申诉。最高检察院向最高法院提出抗诉。最高法院改判维持赤峰红山区法院判决。
裁判要点
本案房价大幅上涨的事实不属于情势变更的情形，故出卖人请求调整交易价款缺乏法律依据。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，因此不能适用上述规定请求调整交易价款。
实务经验总结
为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行合同。房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，较难被认定为发生了情势变更，以此为由请求变更或解除合同，不能得到支持。
二、房屋买卖合同签订后房价大幅上涨，出卖人将房屋另行出卖给他人并办理变更登记的，原买受人有权请求出卖人赔偿房价上涨的可得利益损失，出卖人并不能实际获得房价上涨的收益。
相关法律规定
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
法院判决
以下为最高法院在审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分对该问题的论述：
当事人应当按照合同约定全面履行自己义务，变更合同约定须经当事人协商一致，或是具备法定事由时由一方当事人请求人民法院变更。本案租售合同包含有租赁和买卖两重法律关系，其中买卖关系约定于合同签订四年后履行，期间房屋市场价格出现较大幅度上涨，约定到期，市场价格高出约定价格近三倍，属于合同订立后出现的重大变化。对此，双方当事人并未能通过协商予以变更，而依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，主张客观情况发生重大变化请求变更合同的条件为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。而本案中房屋价格较大幅度的上涨虽然可能超出当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，故以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，不应予以支持。合同对违约责任的约定并非赋予邵庆珍任意解约权，而依据安妍对履行合同所持态度、所做准备及履行合同后其所能获得利益等情况，应确认安妍未违约，一审对邵庆珍解约通知不产生解除合同效力的认定亦无不当，合同应继续履行。
作者：李舒 唐青林
