开发商逾期交付房产构成违约应承担多少责任
导读
合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。中华人民共和国建筑法规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
裁判要旨
对于案涉房地产公司是否存在逾期交房的责任问题，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。根据《建设工程质量管理条例》规定，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。由此产生的延期交房责任应由房地产公司承担。本案买房人与房地产双方签订该预约合同时，作为买卖标的物的商品房因房地产公司尚未取得商品房预售许可，故该协议中对房屋交付时间均属于未决条款，至本纠纷发生时，买房人与房地产公司仍未签订商品房销售合同，但双方对已形成商品房买卖的事实无争议，结合本案实际，以及房地产公司已于2014年9月1日取得该案涉房屋商品房（预）销售许可证的事实，应视为房地产公司于该时间即具有销售和交付房屋的条件。
商品房销售合同纠纷
违约责任承担
上诉人（原审被告）：某某房地产开发公司
被上诉人（原审原告）：王某某
原审被告：某某置业有限公司
基本案情
一审法院查明：2010年7月5日、2011年4月23日、2011年5月25日，兴城市人民法院、葫芦岛市中级人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案置业公司签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2012年10月29日，王某某与房地产公司签订《购房协议书》，合同约定王某某购买置业公司委托房地产公司开发的小区的商品房，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，该协议书第三条载明：“面积125.07㎡，最终以产权部门测量为准。工期2013年7月25日竣工交付使用；第六条载明：乙方向甲方交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清，如果甲方不能按期交付房屋，自超期日起计算按年利率15%支付赔偿金。王某某已于2012年10月29日交纳房款360000元。
另查明，本案所涉小区已于2014年9月1日取得商品房（预）销售许可证。
一审裁判观点
一审法院认为：关于承担责任的主体问题，诉争房屋开发建设单位为房地产公司，逾期交房的责任人为房地产公司，因此，应由房地产公司承担相应责任。置业公司并非事实商品房买卖关系当事人，故对履行商品房买卖中发生的纠纷不承担违约责任。
对于房地产公司是否存在逾期交房的责任问题，法院认为：竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。根据《建设工程质量管理条例》第49条规定，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。由此产生的延期交房责任应由被告房地产公司承担。
根据《购房协议书》第七条“签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废”的约定，能够认定《购房协议书》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。双方签订该预约合同时，作为买卖标的物的商品房因中维房地产公司尚未取得商品房预售许可，故该协议中对房屋交付时间均属于未决条款，需在王某某与房地产公司签订买卖合同时协商达成一致。至本纠纷发生时，王某某与房地产公司仍未签订商品房销售合同，但双方对已形成商品房买卖的事实无争议，结合本案实际，以及房地产公司已于2014年9月1日取得该案涉房屋商品房（预）销售许可证的事实，应视为房地产公司于该时间即具有销售和交付房屋的条件。
关于逾期交房违约金的计算标准，购房协议书第六条规定，王某某主张的逾期交房违约金应自2014年9月1日起计算至本判决生效之日止，以已交房款360000元为基数，按照合同约定年利率15%的标准计算。关于房地产公司抗辩“小区11号楼已竣工验收合格，符合交付使用条件，且已于2013年10月28日通知购房者办理入住手续，王一新未办理入住是其自身原因”的意见，因房地产公司出具的竣工验收记录不是政府有关部门出具的，其应提供建设行政主管部门出具的竣工验收报告，王某某有权拒绝接收房屋，故对于中维房地产公司的抗辩意见，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付王某某逾期交房违约金，标准为自2014年9月1日起至本判决生效之日止，以已交房款360000元为基数，按照年利率15%计算。
后房地产公司上诉，二审查明事实与一审认定事实一致。
二审裁判要旨
本院认为：双方对已形成商品房买卖的事实无争议，房地产已于2014年9月1日取得该案涉房屋商品房（预）销售许可证的事实，应视为房地产于该时间即具有销售和交付房屋的条件。房地产公司关于单体楼经过验收合格即已经达到交房条件的主张没有法律依据，至双方发生争议时，房地产公司仍未取得整体竣工验收报告。故一审判决房地产公司自2014年9月1日起承担迟延交房违约金并无不当。综上，房地产公司上诉理由不能成立。判决驳回上诉，维持原判。
