央产房,离婚分割财产时能否作价评估
基本案情
刘某与周某系2007年经人介绍认识,二人一见如故,在交往了半年之后, 双方便办理了结婚登记,并在双方亲朋的见证下举办了隆重的婚礼。婚后, 小两口一直借住在女方父母的家里。
2009年年底,周某所在单位开始以经济适用住房的价格向职工出售房屋,周某用其夫妇二人的工龄申购了一套两居室。因结婚时间短,双方没有太多的积蓄,因此双方父母都出了一部分购房款。搬入新房后不久,刘某便怀孕了,夫妇二人为此欢喜不已。
有了宝宝之后,公公婆婆便搬过来与他们一起同住,刚开始双方还相安无事,但是随着时间的推移,刘某与婆婆之间便产生了摩擦。为此,夫妻二人经常会闹不愉快,最开始仅是争吵,慢慢地双方的关系越来越紧张,双方冷战不断。
经过慎重考虑,刘某向周某提出离婚,周某坚决不同意。无奈之下,刘某将周某告上了法庭,要求离婚、孩子由其抚养并要求分割夫妻共同财产。法院经过审理,未判离,亦未对子女抚养及财产分割事宜进行处理。
一审之后,刘某心灰意冷,希望能要到孩子的抚养权，当时孩子尚未满两周岁;房子可以归对方所有,但要求对方给予相应的折价补偿。六个月之后，刘某再提起诉讼。
法院判决
北京市朝阳区人民法院经过审理,依法作出判决：
一、准原告刘某与被告周某解除婚姻关系。
二、原、被告之子周某某由原告刘某抚养,被告周某每月十日前向原告刘某支付一千元抚养费。
三、位于北京市朝阳区某大街10号楼1008号房屋归被告周某所有,被告周某于本判决生效后三十日内向原告刘某支付房屋折价款人民币一百三十万元整。
一审判决后,被告不服原判,认为诉争房屋是央产房,现在尚不能上市,不同意按照市场价值给予折价补偿,上诉至北京市第二中级人民法院,北京市第二中级人民法院经过审理过,判决:
驳回上诉,维持原判。
律师看法
本案涉及央产房离婚分割的相关问题,央产房又称“中央在京单位已购公有住房”。因央产房具有福利的性质,往往职工所在单位会按照工龄、职称、级别等因素分房,之后按照优惠价、成本价或经济适用住房价格出售给内部职工。
通常,很多单位对于央产房的上市有着特殊的规定,有的单位规定不满一定年限不允许上市交易,部分涉密单位的央产房明确规定不能上市交易。对于诸如此类的央产房在离婚时的分割及价值评估问题,往往会成为双方的一个争议焦点。坚持要房子的一方,希望房子价值评估的越低越好,按照购买价分割更好,但是坚持要补偿的一方则盼望房屋能够按照市场价值进行评估。
针对上述情况,笔者在此进行如下简要分析:首先,一般对于涉及涉密单位的央产房,此类房屋仅能居住并不能在市场上进行交易流转。因此,对于此类房屋在作价评估时往往不能直接按照市场价值进行评估。其次,对于交易有一定限制的央产房,如本案中,周某所在单位规定取得房产证满五年可以上市交易,而离婚纠纷发生时该房屋尚未满五年。此类房屋可以参照市场价值进行评估。当然对于可以上市交易的央产房,按照市场价值进行评估更是应当。
本案中,虽然房屋是周某单位所分,但是房屋的分配取得均是发生在婚姻关系存续期间,且也使用了夫妻二人的工龄及积蓄,双方父母也有部分出资。该房屋应属于刘某与周某的夫妻共同财产,如双方无特别的约定,原则上应当平均分割。
因该房仅是目前上市交易有限制,但在满五年后完全是可以上市交易的,因此,可参考能够交易的情况进行评估,即按照市场价进行评估。诉争房屋经过评估后,房屋价值为260万元,因女方无法与男方继续共同生活下去且女方同意房归男方所有,因此男方应给予女方相应的份额的补偿。
法院在综合考虑上述情况之后,判令诉争房屋归男方所有,由男方支付给女方50%份额的折价补偿款。关于孩子的抚养问题,一般对于两岁以内的小孩,原则上由母亲抚养,法院考虑到孩子年幼,跟母亲一起更加有利于其成长,且女方经济条件、受教育水平都更高一些。因此,综合衡量之后,法院支持了刘某抚养孩子的诉讼请求,由周某每月支付一定数额的抚养费。
在此需要提醒,实践当中,法院掌握的标准有所差异,因此,并非所有的央产房都会按照市场价值评估。如果诉争房屋不能参照市场价值进行评估的话,建议双方先确认各自所享有的份额,依法对财产进行分割,待房屋具备上市条件之后,可以再按照市场价要求对方给予相应的补偿,或者自己支付相应的补偿以取得诉争房屋的所有权。
