关于以房抵债协议的效力与债务不履行的责任
“以房抵债”的概念并不明确，因此在讨论“以房抵债”的效力与债务不履行的责任等相关问题时，首先要明确“以房抵债”的内涵是什么。
代物清偿
所谓代物清偿，就是以其他给付代替原债务的给付。
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性定。”
《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”
《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的"违反法律、行政法规的强制性规定"，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”
如果以房抵债协议约定的是：“经甲乙双方核算，乙方尚欠甲方本息总计a元，由于乙方无法偿还甲方的欠款，现甲乙双方商定用乙方自有的坐落在某地的房产折价b元抵债，不足部分（a-b）由乙方继续偿还”，这就是代物清偿的意思，也就是用房子代替钱款偿还债务。这个概念下的“以房抵债协议”并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，不会导致合同无效。
这个概念下的以房抵债协议只是换了一种偿还债务的标的（如用房子代替钱），如果债务人没有把房子过户并交付给债权人，则债务人没有完成债务的偿还，原金钱债务还要继续偿还。需要注意的是，债务人需要偿还的是原金钱债务，而不是过户和交房的义务，更不是“退还房款”和赔偿损失的违约责任。也就是说这个概念下的以房抵债协议是一个要物协议，以房子的实际过户和交付为协议成立的要件。
既然是要物协议，在房子没有完成过户和交付的前提下协议不成立，也就不存在协议解除的问题了，只存在可能的缔约过失责任。
债的更新
所谓债的更新，其实就是用一个新债代替旧债。
合同解除权分为约定解除《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。和法定解除《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
如果以房抵债协议约定的是：“经甲乙双方核算，乙方尚欠甲方本息总计a元，由于乙方无法偿还甲方的欠款，现甲乙双方商定用乙方自有的坐落在某地的房产折价b元抵债，不足部分（a-b）由乙方继续偿还。甲乙双方原债权债务消灭。”那么，这就是一个债的更新协议了。这个概念下的“以房抵债协议”并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，不会导致合同无效。
且这个概念下的以房抵债协议是用一个新的协议消灭了原来的债权债务关系，如果乙方不按以房抵债协议的约定履行过户和交房的义务，则甲方可以依据以房抵债协议的约定（如有）或者上述法律规定的合同解除权来解除以房抵债协议并向乙方主张违约责任。
债的抵消
《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”所谓债的抵消就是当事人互负到期的标的物种类、品质相同的债务，一方将自己的债务在同等数额的范围内与对方的债务抵消以消灭该数额的债务。
如果甲乙双方的房屋买卖合同约定的是：“甲乙双方商定乙方出售其自有的某地的房产给甲方，房价款总计b元。签订本合同当日甲方向乙方支付全部房屋价款，签订本合同后一个月内办理过户和交房手续。”之后甲乙双方又签订补充协议（以房抵债协议）约定“经甲乙双方核算，乙方尚欠甲方民间借贷本息总计a元。现甲方用其对乙方的债务b元抵消乙方对甲方的债务a元，差额部分（a-b）元由乙方继续偿还。”该以房抵债协议实质上就是债的抵消。
这个概念下的“以房抵债协议”并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定，不会导致合同无效。
这个概念下的以房抵债协议，在甲乙双方签订补充协议（以房抵债协议）的时候甲方就完成了房款的支付义务（甲方支付房款的义务因债的抵消而消灭），如果债务人（乙方）未完成过户交房义务，则甲方要依据房屋买卖合同的约定向乙方主张违约责任。当然，差额部分（a-b）元还要由乙方继续按照原债权债务关系继续偿还。
流抵
《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”
如果甲乙双方以房抵债的约定是：“乙方欠甲方借款a元，乙方用其自有的座落在某地的房屋抵押给甲方做为债务的担保，如果乙方届期不能偿还全部本息，则该房屋归甲方所有”。该以房抵债的约定因违反了《物权法》第一百八十六条关于流抵的规定而无效。
买卖担保
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”
所谓买卖担保，就是用买卖的方式为债务做担保，如果债务人不能履行债务就履行买卖合同，这种约定可能会侵害处于弱势地位的债务人的合法权利（类似于流抵的法理），所以这种约定是无效的。
比如，债权人和债务人同时签订民间借贷合同和房屋买卖合同，约定债务人如不能按照民间借贷合同的约定按期还本付息，则双方履行房屋买卖合同，债务人所欠债权人的借款本息作为房款。对于这种约定，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定是无效的。但是，最高院（2011）民提字第344号判决认为这种担保方式是附条件的合同，合法有效。
再比如，债权人和债务人同时签订民间借贷合同和房屋买卖合同，并且债务人将房屋先过户给债权人，并约定了债务人如能够全额支付借款本息，则债务人有权要求债权人将房屋再过户给债务人（用还款的方式赎回房屋）。这种约定违反了物权法定、流抵等法律的规定，房屋买卖也不是当事人真实意思的表示，而且很容易侵害作为弱势一方的债务人的合法权利，因此这种约定无效。
