职工已购公房,但其出国逾期未归单位能否收回公房
基本案情
周某是中科院某研究所的职员,自1995年到该所从事科研工作,1996年研究所分给其一套两居室供其居住使用,该房屋的产权人为中科院行政管理局。中科院行政管理局与周某签订了《公有住宅租赁合同》,合同中写明周某承租301号两居室,租期为10年。其后,周某便一直在该房居住,并交纳租金。
1999年6月,周某经批准被公派到德国从事科研工作,当时研究所(甲方)就住房问题与周某(乙方)签订了《协议书》,协议约定:“乙方经批准,自1999年6月30日至12月30日到德国工作,在批准的有效期内,甲方允许保留其居住权;乙方超过批准的有效期没有回所工作,本人或家属应无条件的将原住房退回甲方,否则,甲方可采用强行手段收回住房。”
出国审批期限届满后,周某如期返回研究所工作。转眼到了2000年,单位依据政策开始向职工出售公房,周某依据《中国科学院京区一九九九年度公有住宅出售办法》的规定,向单位申请购买其承租的公有住房,并于2000 年1月向单位提交了《职工购买公有住房申请表》。研究所向中科院行政管理局出具了证明,同意周某按照上述规定购买其承租的301号两居室。
当时,周某爱人白某的单位也出具了证明,表示同意白某以其配偶周某的名义购买301号两居室。2000年3月,周某缴纳了全部购房款及维修基金共计5万余元,研究所为周某出具了收据。双方未签订书面的购房协议,尚未办理房屋产权变更登记手续。
2000年12月31日,周某再次赴德国从事合作研究,研究所给其出具了出国任务批件,此次公派出国期限届满后周某未按期回国。2001年12月31日,研究所以周某出国逾期未归为由,对其作出了按自动离职处理的决定。
2008年,研究所一纸诉状将周某告上法庭,以其出国逾期未归为由,要求周某将两居室腾空交还给单位,并要求周某结清该住房的房租、水电等所有的费用。周某越想越生气:“1999年公派出国,我已经按时回国,回国后按政策规定购买了公房产权,现在单位凭什么要收回我的房子?”带着满腹的疑问,周某积极应诉并在判决后另案起诉。
法院判决
北京市海淀区人民法院经过审理后判决:
驳回中科院某研究所的全部诉讼请求。
中科院某研究所不服上诉至北京市第一中级人民法院,北京市第一中级人民法院经过审理后做出终审判决:
驳回上诉,维持原判。
随后,周某起诉中科院某研究所及中科院行政管理局,要求二被告配合办理涉案房屋的产权证。
北京市海淀区人民法院经过审理后判决:
中科院行政管理局于本判决生效后60日内为周某办理北京市海淀区某小区301号房屋的产权登记手续,中国科学院某研究所予以协助。
律师看法
本案是一例典型的因成本价购买公房而引起的所有权纠纷。国家早期分给居民的大部分是承租的公房,随着住房制度的改革,国家允许产权单位向职工出售承租的公房。一般情况下,职工只要符合《公有住宅出售办法》中规定的购房条件,即可以优惠价或成本价取得公房的产权,房屋便归职工个人所有。
本案所涉及的301号房屋原产权单位系中科院行政管理局,根据《公有住宅租赁合同》的内容可以确认,周某从1996年起便从中科院行政管理局承租了301号房屋,周某是301号房的合法承租人。周某具有本市常住户口, 2000年3月其以成本价购买301号房屋的行为,已经产权单位确认,同时亦符合国家房改政策及《中国科学院京区一九九九年度公有住宅出售办法》的规定。
《中国科学院京区一九九九年度公有住宅出售办法》明确规定:“凡有本市城镇常住户口,居住在拟出售范围内的合法承租人,均可按规定向现住房房管部门申请购房;职工以成本价购买的住房,产权归个人所有;售房单位在购房职工付清房价款并交清公共维修基金的次月停收租金。”
周某在1999年被公派出国之后,已按时返回研究所工作,其并没有违反《协议书》的约定。另外,其已经于2000年办理了301号房屋的购房手续,虽然周某与中科院行政管理局未签订书面的房屋买卖协议,但是周某通过承租该房屋已经实际占有、使用该房屋,且已经实际支付全部购房款公共维修基金,单位也出具了相应的收据。依据我国《合同法》第36条之规定,双方之间的房屋买卖合同已经成立。
再者,周某按照规定从购买公房的次月便停止缴纳房租、水电费等费用，之前的相关费用已经按时缴纳给中科院行政管理局物业管理中心,有收据为证。依据我国《民事诉讼法》第64条第1款的规定,当事人应当对自己的主张进行举证,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案某研究所主张周某出国逾期未归应收回房屋,但其并未拿出相关的证据证明。在第一次出国时周某已经按照协议约定按时回所工作并购买了公房的产权,其第二次出国时并未对房屋作任何约定,因此,研究所以周某出国逾期未归主张收回房屋显然无法获得法院支持。另外,按照规定,周某在缴纳购房款、公共维修基金后,便无须再缴纳房租,研究所并非水电费等费用的收取人,其亦无证据证明周某存在欠费情形,故对于研究所要求周某结清房租、水电费等所有费用的请求,法院亦不予支持。
在终审判决结果出来后，周某起诉中科院行政管理局及中科院某研究所,要求二者配合办理301号房屋的过户手续,北京市海淀区人民法院经过审理,支持了周某的全部诉讼请求。
