随着房地产市场风生水起，竞争也日趋激烈，为争夺客源、吸引人们的注意力，房地产广告铺天盖地，可谓“乱花渐欲迷人眼"，一些不守诚信的房地产开发企业用虚假广告来忽悠老百姓。房地产广告容易对人产生误导，等消费者实地考察后就会发现，广告与实际情况差距太大了。许多消费者买房以后感到后悔，就是因为中了广告的圈套。近年来，随着相关政策法规的出台，虚假地产广告得到一定遏制，但某些“精明"的商家还是会拿出一些不易察觉的“猫腻"来误导买房人。比如项目周边有所名校，开发商只告诉人们邻近名校而并不告知是否子女有入学资格；公布的广告中价格只告诉你区问值，在销售时根据你的需求迫切程度可上可下；广告图片效果和实际效果差距甚大，但只因一行“开发商享有最终解释权"便将购房者的质疑化为乌有。
典型案例
案例1：售房广告与实际不符，开发商承担违约责任
2009年8月，赵某看中某小区楼盘。该楼盘宣传广告上称，小区绿化率超过 60％；小区中心拥有人工湖等。赵某遂与开发商于2009年2月签订商品房买卖合同。在办理人住手续时赵某发现，房屋与开发商签订买卖合同时所作的宣传约定有较大的差距。小区内的绿化率不足40％，宣传中的人工湖也变成了停车场。赵某找开发商理论并要求赔偿，开发商称购房合同中并没有对绿化及人工湖作约定。
但开发商不予理会，于是赵某将开发商诉至法院，要求承担违约责任。
法院经审理认为，赵某因开发商的宣传广告资料上载明的绿化率及人工湖而签订商品房买卖合同，属于宣传对商品房买卖合同的签订有重大影响。该宣传广告资料属于要约，即使未载人商品房买卖合同，开发商违反的，亦应承担违约责任。
因此，法院判决开发商应当赔偿赵某损失8万元。
案例2：未保留售楼宣传资料，状告开发商违约败诉
2008年1 1月，高某购买了一套两居室的商品房。根据当时的宣传，这套房子不仅采光通风良好，而且无遮挡望江，距离轻轨不过5分钟，小区内还有各种完善的体育运动配套。然而2010年接房后，高某却发现所谓的无遮挡望江景房前面正在兴建一个高层建筑，日益增高的楼层完全把高某家窗外的江景遮挡住了。而原来开发商在宣传图册上规划的。期泳池位置，如今却正在修建一栋新的住宅楼。
高某向相关部门告开发商违约，但由于没有保留当时开发商宣传的那些传单和宣传图册，且双方在合同上也没有就此进行约定，高某最终只有哑巴吃黄连不了了之。
律师评点
售楼广告是商业广告的一种。根据法律规定，开发商登载或派送售楼广告，是其向业主发出签订房地产买卖合同的要约邀请。要约邀请在法律上开发商并不承担法律责任，所以许多经营者就利用这一点来玩虚假广告的把戏。
但是法律又规定，如果商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。而且出卖人如果就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对房地产买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是说，售楼广告在一定条件下同样具有法律效力，如果楼房环境与售楼广告不符，开发商应承担违约责任，并赔偿业主所遭受的损失。虚假的房地产广告有两种表现形式：一种是开发商虚构事实，将子虚乌有的事情在售楼广告中作为真实的事实加以宣传；另一种是开发商隐瞒事实真相，将真实的情况隐瞒起来让业主购房时不知道真相。
因此，一方面，购房者购房时一定要注意将广告所陈述的内容一并写在合同里，如果原合同是格式合同，没有此项内容，您可以与之签订补充协议。这样就更有保障。同时，购房者应该保管好当初的售楼广告，如果因售楼与现实不符需要提起诉讼时，可以作为维权的重要证据。此外，联合多个业主共同起诉，这样胜诉的几率会更大。
法条链接《合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
《广告法》
第四条广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。
第三十八条违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。
广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的，应当承担全部民事责任社会团体或者其他组织，在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务，使消费者的合法权益受到损害的，应当依法承担连带责任。
