自从我国实施商品房预售制度以来，买房子时选择期房似乎已经成为顺理成章的事情。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出，售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。期房的出现与商品房预售制度紧密联系，是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。期房如“画中饼"，现房似“盘中餐"，购房者各有所好。但无论是期房还是现房，重中之重是擦亮火眼金睛，规避各种潜在风险。
典型案例
案例1：隐瞒未取得商品房预售许可证，开发商被判赔偿
2003年5月，刘女士与某地产开发公司签订了购房协议，约定刘女士在该公司开发的小区定购楼房一套。当日，刘女士便支付了购房款7万元，并将该款存在房地产开发公司的李某个人账户内。
后来，迟迟未拿到房屋的刘女士发现，该小区是开发公司借用某公司资质开发的，李某故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，致使其受骗，因此刘女士于 2006年6月将李某及公司告上法院，请求法院确认购房协议无效，由二被告返还原告购房款7万元并支付利息，另赔偿损失7万元。
法院审理后认为，开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下，即与原告签订购房合同，属欺诈行为，购房合同应被认定为无效，被告应当返还原告已付购房款，支付利息，并按照原告已付款的一倍承担赔偿责任。李某是实际出资人，并收取了原告购房款，应与开发公司共同承担民事责任。于是法院一审判决房地产开发公司和李某共同返还刘女士购房款7万元及利息，并赔偿刘女士损失7万元。
案例2：买现房面积缩水，状告开发商被驳回
2010年7月，王某在北京某开发商处买了一套现房。买卖合同上约定，这套住房建筑面积为225巧6平方米。
可拿到房产证才发现，证书上的建筑面积却只有22L 53平方米，比当初合同约定的面积缩水了4．03平方米。于是王某找到开发商要说法，要求退还相差面积的钱。可工作人员却拿出当初的合同说：“我们卖房时是现房，是按套计价算的总房款，而不是按建筑面积计算的房款。"因此，并没有多收王某的钱。
王某只好将开发商告上法庭，要求其赔偿房屋差价12957元。院审理认为，双方当初是直接约定的总房款的按套计价。在未经房管部门确认并发证前，225．56 平方米应视为开发商的预测面积，其与房产证间的差异也在相对合理范围内，因此，法院判决驳回王某的诉讼请求。
律师评点
不言而喻，购买期房有一定的风险性。比如房屋延期交付使用的风险，房屋内在品质变换的风险，房屋权属证件无法按期拿到的风险，以及房屋“烂尾"的风险等，这些风险都可能给消费者带来严重的损失。那么，作为消费者，如何能买到自己满意的期房，而又尽量减少期房的风险呢？应该注意四点：
（1）要查看本项目的“五证"。即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。此外，购买人还要详细查验欲买房屋是否与许可证中批准的具体项目幢号、层次一致。
（2）要认真填写买卖合同并及时向房管部门登记备案。买卖合同应采用国家统一制定的《商品房销售合同文本》，合同应尽可能地详细、准确，明确房产的结构、建筑面积、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。同时，双方对一些未能在合同中体现出来的具体事项进行约定，并附在正式合同后，其附件的基本内容应包括：所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、购买停车位所签订的补充协议，明确买卖双方的权利、义务，以及正式合同文本中未列明的其他事项。
（3）最好利用公积金抵押贷款或者按揭贷款。公积金贷款、按揭贷款将部分风险转移到银行方面，购房者的风险会小些。但如果购房者资金充裕，而开发商信誉好、资金雄厚，不妨选择一次性付款，这样可以享受到更多的优惠条件。
（4）要认准房屋的位置。购买者要认真弄清所购房屋的具体位置，以及所处的周围环境和中长期建设规划，不要被广告所迷惑，避免房屋建成交房时，才与开发商交涉，甚至发生纠纷。
而对于现房，按国家销售“现房"的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房"，已经有人人住的房子也不等于是“现房"，而已领房产证和土地使用证的房子才叫 “现房"。因此，购买现房一定要查看两证，即“土地使用证"和“房产证"。尤其是在空置现房中，不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置，在购买时要查验开发商是否有卖房所需的证件，是否真实有效，这样能有效避免损失。
法条链接《城市房地产管理法》
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的，
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
