房屋买卖合同案件审理中如何正确对待当事人的合同约定
人民法院审理相关纠纷时，应当首先对当事人的合同约定进行审查，只有就相关问题没有约定或者约定不明的，才能够在法律框架下寻求解决问题方案。这是因为，契约责任的基础是建立在当事人自由约定的基础之上的，契约效力与产生效力的契约责任均来源于当事人的主观意志，而不是法律的强行规定。当事人承担什么样的责任，主要取决于当事人的自由约定，而不是法律的强行规定。由于当事的意志是自由的，其在不同的情境下为自己设定何种程度的义务或责任也就各不相同。
因此，应当充分尊重双方当事人的合意，当事人对相关问题有明确约定时，要严格按照约定内容审查双方合同义务的履行情况。由于国家对房地产市场进行调控已经持续了一段时期，双方当事人在进行房屋买卖时，有的对于政策早有预期，事先已经考虑到政策变动等因素，在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批、购房资格未获通过等，合同后续如何处理，都进行明确约定。比如，2013年年初，“国五条"出台后，各地细则尚未推出前，由于涉及严格执行售房差额部分征收20％所得税及购房资格从紧，各地纷纷掀起了赶在新政实行前买卖、过户。当时，许多当事人在合同中明确约定，因政府或银行政策等发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金缴纳房款，否则按已交房款（房屋总价）的一定比例承担违约责任的，那么房产新政的实施就无法成为当事人解除合同、免除约定义务的事由。再如，双方当事人约定，如果双方未能在新政实施前办理完过户手续，合同自动解除，互不追究违约责任，等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的，我们认为，本着民有所约、视同法律的理念，应当优先按照合同约定处理双方的纠纷，有些地方不对双方合同的具体内容详细审查就随意作出支持解除合同的判决，有欠妥当。
免责事由，是指免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由，分为法定的免责事由和约定的免责事由两类，具体包括如下四种：
1.不可抗力。根据我国《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况&构成不可抗力的事件繁多，一般而言，不可抗力包括：0）自然灾害；（2）政府行为，如当事人订立合同后，政府颁布新的政策、法律和行政措施而导致合同不能履行；（3）社会异常事件，如战争、骚乱、罢工。对于因不可抗力导致的合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。但在法律另有规定时，即使发生了不可抗力也不能免除相应民事责任。主要有：其一，迟延履行后的责任。大陆法系民法典大都规定，一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责，我国《合同法》第117条对此有所规定。其二客运合同中承运人对旅客伤亡的责任。《合同法》第302条对承运人采取了严格责任原则，《民用航空法》第124条以及《铁路法》第58条亦有相关规定。
2．因法律特别规定而免责，主要有两类：其一，对于标的物的自然损耗，债务人可免责。这一情形多发生在运输合同中，如《合同法》第311条。其二，未违约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，《合同法》第119条对此有所规定。
3．因对方完全不履约而免责，实质上是不安抗辩权的行使。因债权人的过错致使债务人不履行合同，债务人不负违约责任。
4，因合同中约定的条件出现而免责。合同双方可以在合同中约定，在某些条件下可以不履行或中止履行合同义务，而不承担责任。
房地产新政是国家行政机关颁布的、具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征的行政性决定。房地产新政的实施，对房屋买卖合同当事人毕竟带来了重大的影响，特别是因房产新政的实施能否导致免责的问题，理论和实践中争议很大。
第一种观点认为，因房地产新政和颁布实施，超出了当事人订立合同时的预见，当事人可以此为由，主张免除违约责任。
第二种观点认为，我国《合同法》实行严格责任归责原则，虽然房地产新政的实施造成了当事人履行合同的障碍，但这不属于不可抗力，违约一方仍然要承担违约责任。
第三种观点认为，违约责任的承担与否，建立在当事人是否有约定。如有约定，应当完全按照当事人约定处理；没有约定的，应当根据不同情况、分层次确定责任的有无及承担。
我们倾向于第三种观点。
合同履行过程中“不可归责于当事人双方事由"，从而造成合同履行的障碍，能否得到法律上的免责以及免责程度如何，首先看当事人是否有约定；没有约定的，则应当按情况、分层次的考察。但是，免责并非当然免除履行合同的义务，而是涉房新政所造成合同不能够依约履行的违约责任。履行合同义务的免除尚需当事人双方约定解除合同，或者守约一方依法定程序解除合同，或者向人民法院提起诉讼请求解除合同。
1 .当事人可否依据该事由主张免责，应当有因果关系考量的介人。新政出台必须是债务履行受阻的最近和关键原因，且不存在阻断因果关系的情况。其一，新政是履行受阻的最近原因，是指若未有新政出台，就不至于出现履行受阻的情形。因出卖人无从知道买受人给付不能的原因，所以，应当由买受人在诉讼中对此予以举证，这也符合“谁主张，谁举证"的基本原则。譬如，买受人应举证证明其确因不能办理按揭贷款而无法继续履行，但该证明责任标准不宜过高，否则将过分加重买受人的义务。如果出卖人有相反证据证明买受人有足够的支付能力，则法院应该依法判令继续履行合同或允许双方当事人变更合同。其二，新政是履约受阻的关键原因，是指如果买受人有给付能力而只是资产被其他领域占用，比如固定资产多而少有流动资产，因信贷政策变更导致短期无法足额筹措的情形，则不应当认定为有因果关系。但是，如果查明当事人确实因为信贷政策的调整造成履行艰难，则不宜将其所有生活必需资产列人评估其支付能力的资产范围。
2．免责范围的确定上需要明确只有涉房新政造成的违约才能够免责对于新政实施与当事人过失共同作用造成违约的情况下，应当考察当事人的过失是在新政实施之前还是之后影响合同的履行，如果是在新政出台之前，则应当有因果关系的考察；如果是在新政实施之后，则应对责任进行区分，查明当事人可以因新政实施可主张免责的部分，同时由另一方当事人承担对方自己过错造成责任扩大的部分。例如，在涉房信贷政策造成迟延履行后，当事人在合理的期限内未适当履行，则应考察政策变更与迟延履行之间的因果关系；政策变更在整个迟延履行中作用的大小。如果房产新政出台发生在当事人迟延履行期间，则当事人不能主张免责，当事人仅可就因政策变更造成的合理期间的迟延履行免责，如果还有进一步的怠于履行的迟延责任或者其他扩大责任，则不应当免责；如果涉房新政的发生仅是延迟了合同的履行，如当事人之间约定一定期限内办理完毕相关贷款手续，现因信贷政策变更，买房人需要额外时间办理该手续的，则行为人仅应当就该相应的迟延免责，不可拒绝卖房人继续履行合同的要求。
