商品房买卖合同解除后抵押担保与保证之间的关系如何协调
在商品房买卖合同解除后，在担保责任承担上还存在“物保"与“人保" 关系问题。对此二者的关系如何协调，司法实践中存在以下观点：
第一种观点认为，借款人以所购买的房产设定了抵押，并进行了登记，构成了物的担保。因此，依据担保法第28条“物保"优于“人保"的原则，应当先处理借款人的房产还贷。根据最高人民法院司法解释的精神，抵押物由借款人提供的，债权人（银行）应当先处理房产，不足的部分再由开发商承担连带保证责任
第二种观点认为，（1）在按揭贷款中，大量的是期房抵押登记，相对于现房抵押，期房的抵押登记实质上只是一种期权合同登记，不构成“物保"。在按揭贷款特有的融资操作模式下，在业主取得房产证以前，严格意义上讲，不存在“物保"与“人保"并存的情形，开发商主张“物保优于人保"没有客观基础，因而也就不适用于《担保法》第28条的规定；（2）根据最高人民法院的司法解释精神，不能简单地运用担保法调整房屋按揭贷款的问题；（3）按揭贷款合同中，开发商自愿承担第一顺序的连带保证责任是其真实意思的表示；（4）即使存在“物保"与“人保"并存的情形，开发商承诺承担连带保证责任，意味着其放弃了“物保优于人保"的抗辩理由。
我们认为，对于这一争议问题，可以先从按揭贷款中要求开发商提供连带保证责任的动因分析。一直以来，国内房屋按揭贷款中实行双重担保，即 “抵押"加“保证"。具体而言，即借款人以所购的房屋提供给贷款银行作抵押，在借款人取得该房屋的房产证和办妥抵押登记之前，由开发商提供第一重担保，即连带保证责任。具体做法是：贷款银行按照借款人借款金额的一定比例向开发商提取担保保证金，并划人在该银行开立的“担保保证金专户"内。一旦借款人发生违约情形，贷款人首先有权从该专户中直接扣收保证金，以此作为借款人违约拖欠贷款本息、罚息等的担保。如果保证金不够的，开发商必须继续提供担保。
按揭贷款中，贷款人购买期房与开发商交付合格的现房有一段时间差，这样就出现了一个问题，即在开发商交付合格现房以前，抵押物在实物上和法律上并不存在，对银行而言，承担着一个巨大的法律风险，即抵押物的落空，而这些法律风险恰恰是由于开发商的原因造成的。因此，作为贷款条件之一，银行要求在购房者取得房产证以前，开发商必须向银行提供连带保证责任，也就是承担第一顺序的还款责任。
首先，对开发商而言，为获得银行的资金支持，加速楼盘的销售和及时回笼资金，向银行承诺为购房者提供连带保证责任也是一种无奈的选择。因此，法院在司法实践中，应充分考虑开发商提供连带保证责任的动因，准确处理按揭纠纷。
其次，从按揭贷款中开发商连带保证责任的法律分析。从法律上分析，在《物权法》实施之前，在按揭贷款中期房阶段没有完全意义上的抵押物，因此，主张“物保优于人保"缺乏客观基础《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释理解与适用》一书指出，楼花按揭期间，买方向银行提供的抵押不是物权的抵押，而是权益的抵押，买方将自己的期待权予以抵押。抵押登记只是预售合同抵押登记，只有买方取得房屋产权证，同时与银行共同办理抵押登记，才是真正的物权抵押。楼花按揭的法律性质有别于我国法律规定的抵押担保方式，属于一种特殊的房屋抵押贷款方式，不能简单地运用《担保法》调整楼花按揭关系。
因此，开发商主张适用《担保法》第28条“物保优于人保"是没有依据的。同时，我们主张即使在抵押物存在的情况下，如果开发商明知存在抵押物，放弃“物保优于人保"的抗辩权，承诺承担连带保证责任，按揭银行有权主张开发商承担第一顺序的还款责任。
