买卖取得的公房使用权 拆迁利益如何分割
案情简介
2005年，住在顺义的王女士为了方便孩子上学，想在海淀区买套房子，看了几套后，看中了刘先生承租的公房。王女士犯嘀咕，承租的公房怎么买卖？
刘先生表示，该房屋虽然是承租的公房，但只要将承租人变更为王女士，和产权房没什么差别。因该房屋户型王女士很满意，地理位置也很方便孩子上学，最终王女士还是购买了刘先生的承租公房。双方签订买卖合同，约定王女士购买刘先生202号公房的使用权，购房款25万元。合同签订当日支付定金5万元，交房当日支付20万元。待能变更承租人时，刘先生配合王女士变更承租人。
王女士支付完所有购房款，刘先生交房，王女士装修后入住至今。因不能变更承租人， 202号房屋的承租人仍为刘先生。
2015年，202号房所在区域拆迁，拆迁单位准备和王女士签拆迁协议时，刘先生拿出承租证复印件，表示自己才是202号房的承租人，依照拆迁政策，应给承租人安置，因此应给自己安置。
另外刘先生表示，公房使用权不能买卖，并且王女士也不符合变更承租人的条件，双方签的合同无效，刘先生退还王女士25万元的购房款，王女士应把202号房腾空还给刘先生。
王女士一听急了，当初买的时候，虽然是公房的使用权，但是以当时二手房的市场价格买的，也约定了待能变更承租人时变更，为什么现在合同就无效了？
无奈的王女士找到律师咨询。
律师解读
公房使用权买卖合同有效
律师表示，承租人虽然不享有承租公房的产权，只享有租赁、使用的权利，但如果产权单位同意变更承租人，该使用权可以交易。王女士和刘先生签订的使用权买卖合同，是双方真实的意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的。
不具备变更承租人的条件 合同可解除
律师表示，承租的公房变更承租人要符合承租人变更的条件。根据相关规定，承租人须是北京市户籍，同时要满足户口在册，在本市没有其他住房且与原承租人共同居住满2年。王女士和刘先生签订的使用权买卖合同虽然有效，但如果王女士不满足变更承租人的条件，该合同的目的无法实现。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》之规定，合同目的无法实现的，合同双方均有权解除合同。因此，如果王女士不满足变更承租人的条件，合同可以解除。
合同解除后 拆迁利益如何分配
合同解除后，依照《合同法》的相关规定，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。律师表示，对于本案的情况，因合同目的无法实现导致合同解除，双方都有一定的责任，合同解除后的不利后果不应由王女士一人承担，刘先生也有一定的赔偿责任。因此刘先生主张仅返还25万元的购房款，显然不符合《合同法》的相关规定。且房屋交易时的购房款25万元和现在的25万元无法相比，仅退还25万元的购房款也与公平正义原则相违背。
依照拆迁政策，被拆迁人为承租人，产权单位应将房屋出售给承租人，之后由承租人和拆迁单位签署相关的拆迁安置协议，享有拆迁利益。合同解除后王女士的损失即为拆迁利益的损失，从合同解除后责任承担以及公平正义的角度，律师认为，王女士和刘先生依照双方应承担的责任比例分割拆迁利益更为适宜。
