最高法：拆迁中将无证房作为违法建筑处理，必须通过法定认定程序进行
在实践中，一部分人的房屋由于历史或者其他的原因没有办理相应的建房手续，此后若这些房屋因某一项目涉及征收，相关部门就可能因为房屋的无证状况将其认定为违建而不补偿。那么，无证建筑就是违建吗？无证建筑的所有人还能获得补偿吗？最高法相关案例（2018）最高法行再66号明确：若将被征收房屋作为违法建筑处理，则必须通过法定认定程序进行！
案件：无证房未经认定按照违建补偿
重庆唐先生等人的无证房屋面临征收。经测绘公司测绘，房屋共3层，房屋面积为574.86平方米。唐先生的房屋是重庆市供销社在上世纪80年代对当地征地时，未进行现房安置，而是允许当时的农转非户籍人员以户为单位，在指定区域按每人10平方米的土地面积自行修建房屋而建成，未办理房地产权登记。
由于补偿谈不拢，唐先生随后收到了区政府所作《征收补偿决定》，《决定》中确定120平方米按有证房屋作为房屋征收补偿面积，剩余454.86平方米按残值补助面积补助。区政府做出解释：主要是考虑被征收房屋来源于上世纪八十年代农转非时按每人10平方米土地的面积依照规定自行修建房屋，并参照当时农转非划地自建时有效的《城镇个人建造住宅管理办法》中关于城镇个人建造住宅的建筑面积，人均建筑面积不得超过二十平方米的相关规定来计算的。
唐先生等人不解：房子已经盖了几十年了，当年没人提示过办证事宜，且盖房时并无人阻拦提示，怎么到了拆迁，房子就按照违法建筑补偿了？
案件焦点分析
案件焦点一：无证房屋部分是否按照违建补偿？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
本案中，经测绘公司测绘，涉案房屋面积为574.86平方米，无房屋产权证。区政府所作《征收补偿决定》确定120平方米按有证房屋作为房屋征收补偿面积，剩余454.86平方米按残值补助面积补助。
根据前述规定，若将涉案房屋作为违法建筑处理，则必须通过法定认定程序进行。区政府作出《征收补偿决定》将其中454.86平方米作为无证建筑以残值的方式进行补偿，但并未提交其依法进行了调查、认定和处理等相关程序的证据。
关于无证房屋的补偿认定，区政府辩称是参照建房时的《城镇个人建造住宅管理办法》，但该规定已废止。其认定并无明确的法律依据，亦不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定的补偿原则。
焦点二：关于评估报告的合法性问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
本案中，区政府通过协商方式选定某评估公司作为本案征收补偿行为的评估单位，对评估机构作出的被征收房屋初步评估结果进行了公示。在本案被征收房屋《分户估价报告》作出后，区政府房屋征收部门工作人员向唐先生等人留置送达了《分户估价报告》，由见证人在送达回执上签名予以见证，该程序并无明显违法。但是，评估公司所作《分户评估报告》是根据当地房管局《房屋征收评估委托书》中所认定的征收补偿面积进行评估的结果，未经实际勘查，缺乏法律依据。最终，法院认定以此确定的面积作出的《分户估价报告》亦缺乏相应的事实基础。
经过审理，最高法支持了唐先生等人的诉讼请求，认为确定唐先生等人被征收房屋补偿面积为120平方米的证据不足，缺乏法律依据，且与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定的内容不相符合。
根据实践经验，我们可以总结出，无证房是否为违建，要看造成无证的原因。如果非因房屋所有人造成无证，不可武断认定为违建。对于因为历史原因没有办理权属证书的房屋，行政机关在没有提交充分的证据证明其为违法建筑的情形下，不应认定为违法建筑。除此之外，一些地区因为招商引资形成的无证建筑，即使客观存在违法性，但信赖利益保护原则也能为我们提供保护。政府一方存在一定的过错，当事人仍可以通过协商途径获取一定程度的补偿或者保障性安置。
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