1.买卖双方签订房屋租赁意向书,但承租人未接收占有使用房屋的,能否视为合同成立？
意向书是订立合同前双方意思的表示,案涉双方签订了房屋租赁意向书,但承租人未接收占有使用房屋,不能视为该合同成立,但承租人未向出租人说明原因,有违诚实信用,应当承担缔约过失责任,出租人负有证明自己损失的义务。
2.承租人违反合同约定但出租人主张的滞纳金计算标准明显过高的,承租人可否请求人民法院调整数额？
滞纳金并不是一个明确的法律术语,但常见于实践中的各种合同中。一般来说,滞纳金是一方不履行或不合格履行义务(尤其是金钱给付义务)时应当向另一方支付的款项。从功能上来说,滞纳金既是一种约束和惩罚机制,也是一种损失补偿机制。从本质上来说,滞纳金在绝大多数场合属于违约金的范畴。因而,当事人在租赁合同中约定,承租人逾期交纳费用的应当支付滞纳金,在承租人违反合同约定的情况下,由于该滞纳金性质上为违约金,滞纳金计算标准明显过高的,承租人有权请求法院调整滞纳金数额。
3.出租方拟将出租房屋改造他用的,是否属于房屋租赁合同约定的“租赁房屋重建或改造”的合同终止的情形?
房屋租赁合同中以租赁房屋重建或改造作为合同终止的条件,系双方的真实意思表示,在不违反法律法规的强制性规定的情形下,合法有效,对双方均有约束力。在此情形下,重建或改造是指遭遇不可抗力该房屋及其附属设施损坏情况下的重建或改造,或者是遇到政府规划调整而需要重建或改造房屋等不可归责于合同任何一方的客观情形,而非所有的房屋改造计划均在该范围之列。当事人对合同条文理解不一致时,人民法院裁判时应当紧扣条文文义、参照条文体系、把握合同目的、体现社会习惯以及遵循诚实信用原则进行合理解释,以符合合同条文的应然意思。因此,出租方拟将租赁房屋改造他用,属于出租方自行拟定的改造或者重建计划,并不符合双方约定的解除合同的条件。
【案例及索引】杨某平诉南通兴都大酒店有限公司房屋租赁合同条款理解争议纠纷案
一审:江苏省启东市人民法院(2012)启民初字第1068号
二审:江苏省南通市中级人民法院(2013)通中民终字第0938号
案件来源：北大法宝数据库
