关于物业服务合同纠纷的裁判规则
编者按
在当今城市化的快速发展中，物业服务已成为现代居住不可或缺的一环，它直接关系到每一位业主的生活品质与居住环境的和谐。然而，随着物业服务市场的不断壮大，物业服务合同纠纷也随之频发，成为社区治理与居民日常关注的热点问题。如何在法律框架内有效解决这些纠纷，不仅关乎个人权益的维护，也影响着整个社会的和谐稳定。本文通过对人民法院案例库中的重要案例的筛选和总结，对物业服务合同纠纷的相关问题进行探讨，并梳理实践中重要的裁判规则。
截至2024年6月11日，在人民法院案例库中输入“物业”（全文），检索出裁判文书91篇，其中由最高人民法院裁判的有12篇，由高级人民法院裁判的有21篇，由中级人民法院裁判的有39篇。在具体案例的选取上，遵循以下“两个优先”原则：第一，优先选择审判层级较高的裁判文书。第二，优先选择审判日期较近的裁判文书。通过形式和内容两个方面的筛选，本文最终选择5篇裁判文书作为研究对象。文书案号分别为：(2023)粤52民再3号、（2022)最高法民再223号、(2022)粤07民终3418号、（2022）闽民再304号、(2022)粤20民终849号。
裁判规则
实务要点一：
物业服务合同属于典型的继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，其诉讼时效自每一期债务履行期限届满之日分别计算。
案件：广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案
案号：(2023)粤52民再3号
来源：人民法院案例库
广东省揭阳市中级人民法院认为，关于定期给付的物业服务费诉讼时效起算点认定的问题。物业公司与业主之间成立物业服务法律关系，作为提供物业服务主体，物业公司享有请求业主给付物业费的债权。按照物业服务合同约定定期给付物业服务费，属要型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债务分期履行，物业服务合同中的每一期债务布合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。关于物业公司的权益，民法典第一百九十五条中规定了诉讼时效中断的情形，物业公司也据此及时向业主提出履行请求，保障自身权益。
实务要点二：
个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。
案件：某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案
案号：（2022)最高法民再223号
来源：人民法院案例库
最高人民法院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同在合同期内，当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，物业服务合同关系一并转让。社区内建筑物楼座之间即使相对独立，或者一定范围内具有营造封闭空间的条件，从社区环境以及社区建设以及水电、消防、排污等公共设施集中维护管理等因素考虑，不宜各行其是，多头进行物业服务管理。物服务区域的安保不能替代银行的安保系统，银行另行采购的安保服务也不是排除物业服务、拒绝交纳物业费的合理事由。商品房预合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。建设单位与业主在前期物业合同中的权益不妥。建设单位在明知前期物业服务合同的情况下，拟在商品房预售合同中排除物的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人在具体使用该厅屋时有权指定物业服务企业对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，有违诚信原则。同时，依合同相对性原则，上述条款不能约束某物业公司，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。某银行青岛分行等单个业主，自行采购保洁等外包服务，不能产生选聘新物业服务人和解聘前期物业服务合同物业服务人的法律效果。
实务要点三：
因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。
案件：开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案
案号：(2022)粤07民终3418号
来源：人民法院案例库
江门市中级人民法院认为，本案中，涉案小区并未成立业主委员会，且在前物业公司退出后，该小区出现无人管理状态，涉案小区所在居委会为保障小区居民正常生活，代行业主委员会职责，并经该小区绝大多数住户的同意为该小区选聘物业公司、代表小区与物业公司签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。此外，吴某桃也事实上接受了开平某物业分公司作为物业公司提供的服务，吴某桃与开平某物业分公司形成事实上的物业服务关系。故一审法院认定《物业管理服务合同》对包括吴某桃在内的小区业主均具有约束力。
实务要点四：
业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。
案件：福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案
案号：（2022）闽民再304号
来源：人民法院案例库
福建省高级人民法院认为，首先，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，故业主委员会应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定（现第五十一条）的可以作为民事诉讼当事人的“其他组织”范畴，具有诉讼主体资格，包括作为原告起诉及作为被告应诉。其次，在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式仍然存在，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可，否则，不利于全体业主整体利益之维护，也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。据此，不能仅以业主委员会任期届满为由，否定其诉讼主体资格。
实务要点五：
涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。
案件：中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案
案号：(2022)粤20民终849号
来源：人民法院案例库
广东省中山市中级人民法院认为，首先，虽然《物业服务合同》中的物业名称及不动产登记资料显示，涉案商业楼不属于合同约定的物业服务管理范围，但综合原业主农业银行中山分行向某物业公司缴交物业管理费、某物业公司向方某某催缴及其后形成的会议纪要等事实，可以确认涉案商业楼处于某物业公司的实际物业管理区域范围内。其次，《物业服务合同》的合同相对方虽为某物业公司与某小区业委会，仅对某物业公司及某小区业主具有法律约束力，但综合考虑：（一）农业银行中山分行作为涉案商业楼原权利人对某物业公司的服务管理无异议；（二）涉案商业楼拍卖时，公示中已明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实；（三）会议纪要中明确“某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理”等事实，可以推定某物业公司与方某某已单独形成了事实上的物业服务合同关系，双方权利义务参照《物业服务合同》执行。最后，如上所述，在某物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务后，方某某应参照《物业服务合同》约定每月向某物业公司缴纳物业管理费。
· 小结 ·
关于物业服务合同纠纷纠纷，司法实践中形成了一些可供参考的裁判规则：一是物业服务合同属于典型的继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，其诉讼时效自每一期债务履行期限届满之日分别计算。二是个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。三是因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。四是业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。五是涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。
