二手房买卖中因原户口未迁出而导致的违约责任与违约金认定问题
——丁某彦诉宋某庭、房地产经纪公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初46724号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告：丁某彦
被告：宋某庭、房地产经纪公司
【基本案情】
宋某庭从案外人处购买案涉房屋，该房屋所有权于2016年8月9日登记至宋某庭名下。2016年11月21日，宋某庭作为出卖人（甲方）与丁某彦（买受人、乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定丁某彦购买宋某庭名下案涉房屋，房屋总成史价为325万元，相关内容为：乙方于签订合同当日向甲方支付5万元，于网签后5日内向甲方支付购房款100万元，于2016年12月31日向甲方支付220万元；甲方应当在办理房屋所有权登记当日将房屋交付乙方；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁由义务。同日，双方签订《补充协议》，其中第六条约定：“经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在房屋所有权过户之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法继将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。”上述合同签订后，丁某彦向宋某庭支付了购房款，宋某庭按照约定向丁某彦交付了房屋，并协助办理了房屋所有权转移登记，2017年1月3日，案涉房屋所有权转移登记至丁某彦名下。双方均确认，案涉房屋上有案外人的户籍登记信息，2020年7月20日，案外人的户籍从案涉房屋中迁出。
【案件焦点】
1.在合同约定出卖人承担协助迁移户口的情形下，该户口是否仅指出卖人家庭户口；2.因案外人户口迁出问题导致违约，此种情况下，要求出卖人承担违约责任是否具有法律依据。
【法院裁判要旨】
北京市韌阳区人民法院经市理认为：丁某彦、宋某庭就案涉房屋订立的买卖合同系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，属有效合同，双方均应严格履行各自义务。
双方合同及补充协议明确约定了宋某庭配合迁出原有全部户口的义务，宋某庭签订合同承诺在约定期间办理完成户籍迁出，但其未能办理完成案外人的户口迁出事宜，丁某彦关于宋某庭违约的主张成立，应对此承担违约责任，但双方合同约定的违约责任过重，现有证据表明，作为出卖人的宋某庭在经过丁某彦催告后及时协调案外人2将户口迁出，丁某彦没有主观故意，综合以上情况，法院酌情确定宋某庭应给付的违约金数额。
房地产经纪公司作为居间方，促成了双方合同签订及履行，丁某彦未举证证明该公司在合同履行中有隐瞒事实或怠于履行合同义务的行为，其在买卖合同中主张房地产经纪公司退还居间服务费缺乏依据，法院不予支持。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，作出如下判决：
一、被吿宋某庭于本判决生效后十口内给付原告丁某彦违约金3.5万元；
二、驳回原告丁某彦的其他诉论请求。
一审宣判后，当事人未上诉，现判决已发生法律效力。
【法官后语】
本案中，案涉房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。双方均应依据合同行使权利、履行义务。作为完全民事行为能力人应知悉所签合同的法律后果并承担相应的法律责任。
在合同约定出卖人承担协助迁移户口的情形下，该户口是否仅指出卖人家庭户口。本案中对原户口的处理思路不应仅包括出卖人家庭户口，还应包含涉案房屋处登记的全部户口。
且在本案中，并非本案被告即卖房人户口未及时迁出，而系案外人户口迁出问题导致违约，则在此种情况下，要求出卖人承担违约责任是否具有法律依据？当然有。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人如在合同中明确约定户口迁移期间、逾期违约责任，则至于案外人户口未迁出的责任认定问题，依据合同相对性原则理应由合同主体承担合同责任，后无过错方可向案外人追责。被告宋某庭答辩中亦提到此点。
因按照常理分析，出卖人作为产权人理应掌握案涉房屋的户口登记情况，较之买受人、居间方，其具有更大的査询便捷度。出卖人明知房屋户口登记情况时，若未按约迁出户口，其应对此承担合同责任。故本案中，被告未在合同约定的期限内将原有户口迁出的行为确系违约，应承担相应的违约责任。
但双方合同约定的违约责任过重，现有证据表明，作为出卖人的宋某庭在经过丁某彦催告后应及时协调案外人巳将户口迁出，丁某彦没有主观故意，且庭审中丁某彦表示被告未按约迁出合同的行为并未给其造成实际损失，故综合以上情况，法院酌情确定宋某彦应给付的违约金数额。房地产经纪公司作为居间方，促成了双方合同签订及履行，丁某彦未能举证证明该公司在合同履行中有隐瞒事实或怠于履行合同义务的行为，其在买卖合同中主张房地产经纪公司退还居间服务费缺乏依据，法院不予支持。
一般而言，对于违约金的数额，法院应综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度、预期利益等因素，酌情确定被告应给付原告的违约金数额。若是至判决之日被告仍未将户口从案涉房屋内迁出，原告仍有权向原告继续主张违约金。
我国当前户籍管理中的落户政策有可能导致二手房连环交易中案涉房屋户口无法迁出。故二手房买卖案件中大多涉及户口迁出问题，关于户口迁出一定要落实在合同中。毕竟在二手房交易中，户口对于买房人落户、子女入学、享受社保待遇等方面皆有重要影响。在原户口未能按约迁出的情况下，必然会对买房人的利益造成侵害，故户口问题应得到房屋买卖双方的明确约定，包括但不限于原户口的迁出时间以及逾期迁出的违约责任等。若是在房屋买卖合同中予以书面条款的明确，将为后续督促合同履行抑或日后维权提供依据。虽然户口迁移问题的合同条款系存量房交易中住建委示范合同存在的条款，但是房屋买卖双方亦可在合同中专门约定户口保证金条款，即预留一定金额的房款，在原户口迁出后再支付给卖房人，既可推进卖房人履行户口迁出义务，亦可降低买房人权益受损的风险。
此外，合同中关于逾期迁出户口违约金的约定标准不宜过高。法院通常情况下会结合合同的履行情况、合同标的额、卖房人的过错程度以及买房人的预期利益损失等因素综合考量。在违约金较高时，法院亦可酌情进行调整。
值得注意的是，户口系公安机关管理范畴。房屋买卖合同中双方未就原户口迁出作出明确约定，若发生纠纷后买房人诉至法院要求卖房人迁出户口或承担违约责任，法院就此不予受理。但法院可以处理民事合同纠纷中的违约责任确认以及违约金的确定问题。
编写人：北京市朝阳区人民法院高艺林
