魏某某等诉某小区业主委员会业主撤销权纠纷案
——业主撤销权的合理行使与司法审查
案情
原告魏某某、高某某、尹某某系上海市某小区业主，该小区的宗地红线范围至苏州河岸线，系封闭型管理小区。被告某小区业委会就苏州河沿线综合整治工程涉及占用并贯通小区内沿河区域的土地事项组织召开业主大会，并通过同意实施苏州河沿线综合整治工程（某小区段）(以下简称“涉案整治工程”)的决议。原告认为，该整治工程将改变小区的平立面规划，但并未按法定程序进行规划变更，势必对小区范围内部分构筑物的平立面、通行道路、消防通道、河岸防汛乃至实际容积率产生客观影响，故对全体业主的权利造成损害。工程已完成区域存在环境脏乱差的问题，侵害业主的安宁、安全、采光在内的居住权益，且导致业主的房屋价值贬损、滞涨。同时，业主大会的表决程序严重违反法律法规和小区的议事规则，未在召开会议前15日对会议的时间、地点、内容以书面形式进行公告及其他不合规的情形。因此，原告诉至法院，请求撤销被告于2020年12月31日发布的某小区业主大会关于同意“实施普陀区苏州河沿线综合整治工程（某小区段）”的公告。
审判
法院经审理认为，涉案整治工程虽然占用小区业主的共有部分，但并未改变土地权属状况，且向公众开放后并未实际发生损害业主居住权益的事实，亦无充分证据表明影响房屋市场价值，故不构成对小区业主共有部分合法权利的侵犯。此外，业主大会的召开方式及表决程序公开、透明，已保障业主的知情权，虽然存有公告未披露相关文件的完整内容、会议酝酿及征询意见期限不够充裕等瑕疵，但尚不足构成对业主程序性权利的严重侵犯，亦未明显违反《物业管理条例》及《某小区业主大会议事规则》。法院判决，驳回原告魏某某、高某某、尹某某等的诉讼请求。
评析
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。法律赋予业主撤销权的目的，是为了避免在小区自治管理中出现大多数业主为使自身获益，以公众决议为手段侵害或剥夺少数业主权益的现象发生。然而，在保障业主合法权益的同时，也应当充分考虑到小区管理工作的实际困境，如果对业委会提出过高的履职要求，长此以往，可能会形成业委会僵局，造成小区自治事项拖延，最终导致全体业主的利益受损。故法院在审理业主撤销权案件中，应当从程序及实体权益两方面进行充分审查，业主所主张受侵害的权益是否实体权利或重大程序权利，是否明确具体、具有实害性，力争业主权益保护与社区和谐管理的价值平衡最大化。本案中，从程序来看，系争决议历经业主大会公告、表决、唱票、计票，程序完备，已保障业主的知情权，虽有程序瑕疵，但不足构成对业主程序性权利的严重侵犯，亦未明显违反《物业管理条例》及《某小区业主大会议事规则》。从实体来看，该工程虽然占用小区业主的共有部分，但未改变土地权属状况，工程向公众开放后未实际发生损害业主居住权益的事实，亦无充分证据表明影响房屋市场价值，不构成对小区业主共有部分合法权利的侵犯。综上，法院对原告的诉请不予支持。
