业主主张物业服务确存在质量问题的证明标准认定
——台山市某物业公司诉黄某物业服务合同纠纷案
【主要案情】2010年3月16日，某物业公司与开发商某房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，由该物业公司为涉案小区提供前期物业服务。黄某为涉案小区某房的业主，2012年8月22日与物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由该物业公司为小区提供物业服务。黄某认为物业公司没有履行门岗服务，没有实行24小时值守服务，没有保障公共环境卫生，没有履行公共设施的维护服务以及小区存在违章建筑等物业服务质量瑕疵问题而拒绝缴纳2013年12月至2016年6月的物业服务费。经物业公司合理催收，黄某仍未缴纳。物业公司遂诉至法院追缴黄某欠缴的物业服务费。
法院经审理认为，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，虽然从黄某提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明，故黄某以服务质量为由拒交物业费，理据不足，法院不予支持。故此法院判决黄某应向物业公司支付欠缴的物业管理费。
【点评】《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务持续存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么不构成根本性违约而较难成为业主拒交物业管理费的合法理由。
