“营改增”税率降低了，开发商应当退部分购房款吗合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方未对增值税率变化后如何开具发票作出约定，又未能达成补充协议，故应按照合同有关条款予以确定。结合合同条款以及附件的约定，该房屋价款固定，且已包含增值税销项税额，故增值税税率的调整不影响房屋含税总价数额。在含税总价固定的情况下，增值税率的增减与翟健康利益无直接关联。兴旺房地产公司根据规定开具9%税率的增值税发票，不会改变翟健康缴纳房款的总额，亦符合降低企业税负的政策本意，故翟健康要求开具11%税率增值税发票的主张不能成立。二审法院判决维持原判。

房屋保修期外发生漏水，开发商是否应担责本案争议的焦点在于漏水水管过保修期后，开发商是否还应承担损失赔偿责任。根据双方合同约定：“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年”。本案中，太阳能热水器水管为暗埋的给排水管道，依照合同约定保修期应为2年，原告房屋损失为太阳能水管弯头漏水导致，确系存在质量问题。原告房屋漏水水管虽然已过保修期，但不等于可以免除开发商的商品质量保证责任，开发商在超出保修期的合理期限内仍有保证房屋质量的合同义务。被告不能举证该质量问题系其他原因造成，应承担举证不能的法律后果。

只有在房屋存在主体结构不合格或其他质量问题并严重影响正常居住的情况下，买受人才能拒绝收房并主张出卖人的逾期交房责任或者有权解除合同。对于房屋主体结构是否合格的问题，一般情况下，出卖人若已经取得了案涉房屋的竣工验收备案表即可证明房屋主体结构是合格的，买受人认为房屋主体结构不合格则需进行专业质量鉴定以推翻竣工验收备案表。值得注意的是，若房屋存在质量瑕疵，比如说本案中的室内瓷砖空鼓、天花板不平整、门套溢胶、踢脚线松动等问题，并未达到严重影响正常居住使用，买受人无权拒绝收房，出卖人不承担逾期交房违约责任。

消费者在已经支付全部或部分购房款时其购房债权权利要优先于银行抵押权受到保护“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。

商品房购买者与房屋初始登记没有利害关系关于房屋登记机关在初始登记时，必须考虑未来潜在的房屋买受人权利保障问题的要求，相关立法宗旨也不可能要求必须考虑类似于周婵琼等未来不确定购房者订立房屋买卖合同、申请变更登记、取得房屋所有权等事宜。而人民法院对房屋初始登记行为是否合法作出评价，亦主要依据申请人申请房屋所有权初始登记时提交申请材料是否完备、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出当时的事实和法律状态，而非初始登记以后形成的事实和法律状态。

认可交房先行装修 主张逾期有悖诚信未办理房屋综合验收手续，御府新城（化名）擅自交付，购房者李某认可房屋状况后进行装修，一年多后，李某主张御府新城逾期交付违约，需支付违约金。近日，随着上诉期的过去，江苏省海安市人民法院审结这起商品房销售合同纠纷，驳回原告李某的诉讼请求。

商品房买卖合同解除权的行使需要具备法定条件，且有一定的期限限制。法院应从保护交易稳定角度出发，慎重对待当事人商品房买卖合同解除权。

开发商延期交房时间长达一年有余，许先生作为守约方有权解除房屋买卖合同。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故案涉房屋买卖合同和借款合同应解除。

装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，被告交付的房屋虽然插座配备齐全，但全部不能正常通电，已经对正常人居住使用造成了实质影响，在这些基本条件都难以满足的情况，开发商空谈符合交房条件，要求买受人收房并办理交接手续，与法相悖，不应获得支持，买受人可以拒绝收房并要求赔偿损失。

买房入住后，开发商却在房屋西面窗户外搭建起电梯房，影响采光视线，业主能否维权成功？近日，随着江苏省海安市人民法院裁判文书的送达，这起商品房销售合同纠纷案落下帷幕，法院判决房地产开发商承担违约责任，赔偿原告业主损失5万元人民币。