房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立
房地产转让合同为要式合同，应当以书面形式予以明确、固定。房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立。
〖规则解析〗
房地产转让合同为要式合同，应当以书面形式予以明确、固定。房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立；卖方占有买方的房产构成侵权，应承担相应的侵权后果。
〖案情简介〗
李某在睢县城关镇有一处房产。2005年年底，李某欲将该房产转让，通过中间人介绍，刘某、孙某夫妇看过该房院后欲购买，由介绍人从李某处要走该房院钥匙交给了刘某。2006年2月，刘某在双方未签订房屋买卖书面协议、未给付李某任何款项的情况下，擅自将该房产的东、西偏房扒掉，重新在院南边建三间平房、一间门楼，并将该房产的主房进行部分翻新，并于 2006年5月在未告知李某的情况下搬进该房产的房屋内居住。李某得知后多次找刘某协商解决此事，刘某找介绍人调解一直未果
李某诉到河南省睢县人民法院，要求刘某、孙某夫妇搬出并归还上述房产，并归还房屋内的相关物品。
〖裁判结果〗
睢县人民法院经审理认为，房地产转让合同为要式合同，转让过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，以便权利的行使和义务的履行。本案原、被告双方未依法签订房地产转让书面合同，应依法认定双方买卖合同并未成立。对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点因其证据不足，不予采信。在买卖合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，二被告占据原告房院的行为已构成对原告财产权的侵犯，原告要求二被告返还房院和其他财物的诉讼请求，应予支持。庭审过程中原告请求撤回要求二被告赔偿从2006年1月至房地产交付之日损失的诉讼请求，是对自己权利的处分，符合相关法律规定，予以认可。二被告针对改建、翻新涉案房屋所支出的费用没有提出反诉，不予合并审理。据此判决：被告刘某、孙某于判决生效之日起30日内从现居住的房院内搬出，并将该房院返还给原告李某。
一审宣判后，被告不服，提起上诉。
河南省商丘市中级人民法院二审审理认为，被上诉人李某对涉案房产持有房地产行政管理部门为其颁发的权属证明，其对该房产享有合法物权，其他任何单位和个人不得侵害其物权，否则要承担相应的法律责任。房地产转让合同系不动产权属的转让且一般标的较大，为要式合同，因此应采用书面形式订立。本案中上诉人刘某、孙某与被上诉人李某并未签订房地产转让合同，且刘某、孙某也一直未支付给李某转让价款，其主张双方成立房地产转让关系证据不足，因此刘某、孙某在李某拥有合法物权的房产中居住没有合法依据。
2011年4月18日，商丘中院遂终审判决：驳回上诉，维持原判。
〖裁判思路〗
关于本案的案由在审理中有两种观点：一种观点认为应定为侵权即物权保护纠纷；另一种观点认为构成房屋买卖合同纠纷。两审法院判决均采纳了第一种观点，理由如下：
首先，从举证责任方面，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告李某对涉案房产持有房地产行政管理部门为其颁发的权属证书，证明其对涉案争议房产享有合法物权。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任一一对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。"本案被告主张双方买卖合同已经成立，且介绍人李新某是原告的代理人，但其既提交不出充分的证据证明李新某是原告的代理人，具有出卖房屋的代理权，也没有提交充分有力的证据证明原、被告之间是如何协商及协议的详细条款和内容。因此，被告对其主张应负举证不能的法律后果，本案原、被告双方的买卖合同并未成立，对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点，应不予采信。
