开发商的销售人员对购房者的承诺是否构成开发商的义务《合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”

开发商是否应当向业主支付惩罚性逾期交房违约金《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

开发商关于学区房的宣传未兑现，责任如何承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

开发商关于学区房的宣传未兑现，责任如何承担《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

开发商变更小区平面布局获得了规划许可，是否还构成违约如果预售合同没有赋予开发商变更小区平面布局的权利，则开发商应当按照原来的小区平面布局向业主交付房屋。开发商变更小区平面布局就会导致其不能按照小区原来的平面布局向业主交付房屋，且开发商变更小区平面布局一般会损害业主的利益（如影响采光、减少绿化等），开发商构成违约。

房屋买卖合同纠纷中，为何房子被另案首封法院就不能判决过户房子被另案查封（且先于本案的查封）在法律上或者事实上都会造成不能履行的后果，因此，法院在另案查封没有涤除前是不会判决继续履行合同的。因为即便法院如此判决了，也不能履行，法院也不能强制执行。

因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房，责任如何承担合同具有相对性且违约责任是无过错责任。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，只要卖房人没有按照合同约定向买房人交付房屋就要承担违约责任。卖房人不能向买房人交房的原因一般不构成买房人免责的事由。

关于做低房价相关法律问题在房屋买卖中，合同当事人为了达到少交税的目的，往往签订两份合同。一份是对内的合同，是双方真实意思的表示，也是双方真实履行的合同，即“阴合同”；另一份是对外的合同，是用于审税等用的，不是双方真实履行的合同，即“阳合同”。一般而言，“阳合同”约定的合同价款要比“阴合同”低很多。

预告登记可以排除法院的执行吗《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”

名义产权人出售房屋，房屋买卖合同是否有效（1）如果买房人也具有恶意，则双方构成恶意串通损害第三人利益，合同无效；（2）如果买房人是善意的，则双方的买卖合同有效，买房人也可以取得标的房屋的所有权。当然，从善意取得的角度来看，买房人如果是善意的，其也能取得房屋所有权。