出租人抵押出租房屋但未通知承租人的，抵押合同是否有效？张某没有履行书面告之承租人曹某的义务，是否导致抵押合同无效呢？抵押权设定后并不移转占有，不影响承租人曹某对房屋的占有和使用。即使张某至债务履行期届满不能还债，孙某也不能侵犯曹某的承租权，而且曹某还可以承租人身份通过主张优先购买权而维护其利益。抵押人未通知承租人，一般不会给承租人造成损害，因此不能据此而否定抵押的效力。

租赁合同未就装修补偿问题进行明确约定的租赁期限届满时，出租人应否补偿承租人的装修费用 当事人双方事先未就装修补偿问题进行明确约定，应当按照最高人民法院司法解释的规定，能够拆除的，由张某拆除；不能拆除的，由周某折价给予补偿。由于防盗窗和地板拆除后会明显损害物品价值，应当进行估价并由周某给予补偿；至于电话、空调等可以拆除，应当由张某拆除后归其所有。考虑到合同的解除是由于出租人的原因，对于承租人的损失应当按照装修物的评估价值进行补偿，而不能因为装修物对出租人没有利用价值拒绝补偿。

租赁合同期满后承租人未搬离房屋也未缴纳租金的，出租人如何维权 原告在房屋租赁合同有效期满后继续使用房屋的行为和被告对此给予默认并催促其交纳租金的行为，就是一种默示的意思表示，可以推定当事人双方就继续按原合同履行义务达成一致，原合同继续有效。被告也有充分的理由认为原告逾期不迁出并继续使用房屋的行为，是同意继续履行原合同的意思表示。按照合同约定，原告应当在每月5日前交纳租金，但原告经被告催促后仍未交纳，被告有权终止合同并扣留保证金。

未经出租人同意转租房屋的转租合同是否有效出租人如何维权？次承租人的租赁权不能对抗出租人。虽然转租合同是有效合同，但这仅是就承租人与转承租人之间的法律关系而言。转承租人不能以转租合同有效为由而拒绝交换房屋，即不能以自己和承租人之间的合同权利来对抗出租人的租赁合同解除权。出租人终止租赁关系时，出租人可以直接向次承租人请求返还租赁物。本案中，谢某可以行使解除权，解除与刘某的租赁合同，收回出租房屋。合同解除后，刘某与郭震的转租关系终止，郭震可以要求刘某承担违约责任。

出租人能否随时解除未约定房屋租赁期限的合同？张某与李某原租赁合同期满后，出租人两次口头通知提高房屋租金。在实践中，对口头合同的效力一般这样处理：如果当事人双方对口头合同的主要条款无异议，且已实际履行，合同内容又不违反法律法规、政策规定的，一般可确认合同有效；如果双方当事人对合同成立有异议，且无其他证据可以证明，又未实际履行的，可以认定合同未成立。

房屋租赁律师解析未登记备案的房屋租赁合同是否有效？出租人同时将房屋出租给两个承租人，其中一人的房屋租赁合同办理了登记备案，取得了房屋的租赁权，即用益物权。另一人的房屋租赁关系未经登记备案，不发生物权变动的效力，其依据租赁合同享有的债权不能对抗第三人已经取得的用益物权，而只能依据合同要求出租人承担违约责任。因为没有办理登记备案影响的只是物权变动的效力，而合同本身是生效的。在本案中，虽然原、被告签定的房屋租赁合同未办理登记，用益物权（房屋的占有、使用权）未转移，但合同本身合法有效。原告可以依据合同要求被告履行义务或者承担违约责任。因此，原告关于双倍返还定金的诉讼请求应当支持。

确认房屋买卖合同无效案之同等条件下承租人对承租房屋享有优先购买权 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，而优先购买权则是法律赋予房屋承租人的一项特殊权利。法律规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这说明，在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，是出租人的一项法定义务，违反该法律规定的买卖行为，则是无效行为。本案中，诉争房屋的原产权人张某在将房屋出卖给黄某之前的合理期限内，未履行通知李某的义务，剥夺了李某在同等条件下优先购买房屋的权利，张某与黄某之间的房屋买卖行为应属无效。李某的诉讼请求，有法律依据，法院予以支持。

租赁合同未经登记，是否会影响租赁合同的效力 该规定可以看出，其强调房屋租赁合同应当办理登记手续，并且规定了不办理登记等手续的处罚措施，但房屋租赁合同未办理登记备案手续并不会影响合同的效力。考虑到房屋租赁合同的承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等原则，从平衡交易各方利益的角度出发，未经登记的房屋租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。

当实际交易价格与备案价格不一致时，应否支持承租人要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权的诉请 真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。

房屋租赁合同未到期，出租人强行解除租赁合同并将房屋出租给善意第三人的，原承租人能否请求继续履行合同 第一种观点在强调违约责任的继续履行上没有错误，但却忽略了《合同法》第110条明确规定的排除继续履行的情况，在适用法律上是不适当的。第二种观点在肯定出租人对原承租人的违约同时，维持了出租人同第三人的合同效力，并保持该合同的履行，在违约成本上显然更少，也更有利于保护合理信赖的第三人的利益。当然，在原承租人不能请求继续履行合同的情况下，其完全可以根据《合同法》第107条的规定，要求出租人采取赔偿损失的方式承担违约责任，这样的救济方法同样也可以使原承租人的损失获得赔偿。