曹某与张某订立了一份房屋租赁合同，约定：张某将两间空闲住房租给曹某，租期为3年，每月租金300元。之后，张某因与他人合伙做买卖急需用钱，向孙某借款20万元。孙某提出需以张某的上述两间房屋作抵押，张某表示同意。双方订立了书面合同，约定：如果张某两年之后不能还清欠款，则将两间房屋作价转让给孙某。此后，张某经商亏本，无力偿还欠款，只好将房屋作价30万元转让给孙某以充抵债务，双方办理了房屋过户手续。张某通知曹某限期搬出。而曹某认为该抵押合同是无效的，因为张某将该房屋抵押时未征得她的同意，同时房屋租赁合同尚未到期，张某也无权解除合同。并表示愿意以市价25万元购买。张某不同意，坚决要求曹某搬出。双方为此发生纠纷，曹某遂起诉至人民法院，请求判令张某和孙某之间的抵押合同无效，并要求以25万元的价格购买该房屋。
争议焦点
原告曹某诉称，张某在将出租房屋抵押时，未按照法律规定书面通知承租人，抵押关系因为违法而归于无效。同时，张某在将房屋转让给孙某时，未提前通知自己，房屋买卖关系无效。
被告张某辩称，自己在与孙某签订抵押借款合同时，虽然没有通知曹某，但按照法律规定，出租房屋抵押后，租赁合同继续有效，不受抵押权的影响，因此，对曹某的权益并未造成影响。曹某藉此主张抵押关系无效，没有法律依据。曹某作为承租人，主张优先购买权的条件是以同等条件购买房屋，而孙某以30万元购买房屋，曹某仅出价25万元，不是同等条件，丧失了优先购买权。其要求确认自己与孙某房屋买卖关系无效、优先购买争议房屋的主张于法无据。
法律评析
《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”根据《担保法》的规定，抵押人对抵押财产的承租人负有书面告之的义务。《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”与《担保法》的规定相比较，《物权法》并未要求出租人将已出租的财产抵押时履行书面告知承租人的义务。因为租赁关系已经成立，抵押权不能影响生效在先的承租权，与出租人（抵押人）是否履行告知义务并无关系。
张某没有履行书面告之承租人曹某的义务，是否导致抵押合同无效呢？抵押权设定后并不移转占有，不影响承租人曹某对房屋的占有和使用。即使张某至债务履行期届满不能还债，孙某也不能侵犯曹某的承租权，而且曹某还可以承租人身份通过主张优先购买权而维护其利益。抵押人未通知承租人，一般不会给承租人造成损害，因此不能据此而否定抵押的效力。
最高人民法院《关于贯彻执行（民法通则）若干意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《城市私有房屋管理条例》第11条规定：房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。
张某在抵押合同中关于作价转让的规定是否侵害了曹某的优先购买权呢？本案中，张某只是约定在两年后不能还清欠款，才将房屋作价转让给孙某，这一约定只是附条件的规定，条件能否成就，还无法确定，因此抵押合同关于作价转让的规定并不等于实际转让。即使张某和孙某订立了作价转让房屋的合同，在未登记过户之前，曹某仍可以主张优先购买权。由此可见，抵押合同关于未来作价转让房屋的合同并未侵害承租人的优先购买权。张某和孙某关于作价转让房屋的抵押合同没有侵害曹某的优先购买权，抵押有效。
张某在债务履行期限届满时无力偿还债务，将房屋作价转让给孙某，没有在合理期限内通知曹某，按照上述法律规定，似乎侵犯了曹某的优先购买权。但曹某要主张房屋买卖无效，实现优先购买权，必须与其他买受人处于同等条件下。所谓同等条件，主要指价格条件。优先购买人曹某在支付同等价格的条件下，享有优先他人购买房屋的权利。由于张某将房屋作价30万元转让给孙某，那么，曹某要主张优先购买，也必须以30万元价格购买房屋。而曹某坚持以25万元价格购买该房屋，这显然与孙某不处于同等条件下，因此曹某也就丧失了优先购买的条件。其要求宣布张某与孙某抵押合同无效，并以25万元价格购买房屋的主张无法得到人民法院的支持。
《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”最高人民法院《关于适用（担保法）若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。按照“买卖不破租赁”的规则，原租赁关系对孙某依然有效，在租赁期未届满之前，孙某不得以自己已办理房屋过户手续为由要求曹某搬出。
