张某原系某小区X号房屋的产权人。2000年，张某将该房屋出租给李某居住使用，双方签订了房屋租赁合同，租赁期限为10年。几年以来，李某一直居住在该房屋。2007年，张某未通知李某，将该房屋出售给黄某，并将房屋产权过户到黄某名下。黄某随之要求李某腾房。李某认为，其一直承租并居住在该房屋中，在该房屋出售时，李某在同等的条件下享有优先购买权。而张某将该房屋出售并没有通知李某，剥夺了李某的优先购买权，故诉至法院请求确认张某将该房屋出售给黄某的行为无效，并确认李某对该房屋享有优先购买权。
裁判结果
法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十条之规定，判决：一、张某和黄某之间就某小区X号房屋的买卖行为无效。二、李某对某小区X号房屋享有优先购买权。
法官说法
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，而优先购买权则是法律赋予房屋承租人的一项特殊权利。法律规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这说明，在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，是出租人的一项法定义务，违反该法律规定的买卖行为，则是无效行为。本案中，诉争房屋的原产权人张某在将房屋出卖给黄某之前的合理期限内，未履行通知李某的义务，剥夺了李某在同等条件下优先购买房屋的权利，张某与黄某之间的房屋买卖行为应属无效。李某的诉讼请求，有法律依据，法院予以支持。
法官提醒
房屋承租人的优先购买权，即在房屋出租人将房屋转让给他人的时候，房屋承租人享有以同等条件优先购买权的权利。在租赁合同中，只有“房屋”的承租人才具有这种权利，其他租赁合同承租人并没有优先购买权。这种优先购买权，主要是为了保障房屋承租人的居住稳定，维护社会秩序。需要说明的是，房屋出租人出售房屋的，需要提前通知承租人，通知的方式不限，书面形式、口头形式均可，并给承租人留出合理的考虑期限。这个期限内，房屋出租人将房屋出售给他人的行为也是无效的。
相关法规 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
