随着房价的水涨船高，越来越多的人将目光转移到军产房，有以前的，也有新建的，这些军产房地脚好，价格便宜，但是由于对军产房缺少了解，很多人也是望而却步。今天我们就来了解一下军产房的相关知识。
一、什么是军产房？“军产房”你敢买吗？
军产房是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，转让无效。
从法律的角度讲，除了地方国有福利分房中的房屋允许转让使用权外，其他房屋买卖中并没有房屋使用权买卖这个法律概念，以买卖军产房居住权或永久使用权的名义所进行的军产房买卖，其法律关系的实质要么是房屋转租的关系，要么是房屋买卖的关系，使用权买卖的法律本质是承租权的有偿转让，而依据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。出卖房屋的永久使用权其本质是租赁权的无限期转让，这与合法同中关于租赁合同的期限不得超过二十年相违背，是无效的，不可行的。
二、未经总后勤部批准的军产房买卖合同效力及赔偿责任
1.法院管辖
仅在双方当事人均为军人、军队单位或合同约定由军事法院管辖的情况下，军事法院有管辖权，其余情况都应当适用《民事诉讼法》第二十三条，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。
2. 合同效力
由于军事法规与《合同法》有关合同效力的规定无法衔接，因此，军产房买卖合同效力存在争议。
在司法实践中，大致有以下两种判决：第一种是判决解除合同，过错方承担违约责任；第二种是判决合同无效，双方返还原物，并根据各自的过错承担责任。笔者倾向于第二种判决，认为合同无效。
3. 赔偿责任
上述两种判决过错方都须承担赔偿责任。第一种判决中，过错方承担的是实际违约责任。第二种判决中，过错方承担的是缔约过失责任。
区分责任类型的原因在于，司法实践中，损失赔偿额包括实际利益损失和预期利益损失。通常，法院只有在判决承担违约责任的前提下，才能支持预期利益损失。而缔约过失责任并不包含预期利益损失。
4.风险防范
在签订军产房买卖合同时，首先，应调查出售方的身份证明、房屋的产权证明等；其次，可以在合同中明确约定在此种情况出现时，购房者有解除合同的权利，并明确违约金的数额，以免日后产生不必要的纠纷；最后，可以进行公证，加强合同对双方的约束力。
三、军产房买卖纠纷多，购房者应提高风险防范意识
近年来，利用军队享有使用权的土地进行房地产开发然后以出卖军产房使用权给地方居民居住的现象时有发生，因部队转业人员出售军产房使用权而引发的纠纷也有发生，这类涉及军产房买卖合同的纠纷如何适用法律，如何认定合同的效力，不同法院之间存在很大争议，军产房买卖的有效性和安全稳定性缺乏透明有效的法律保障。
鉴于目前关于军产房的买卖的法律适用及合同效力的认定缺乏明确的法律规定，使得法院审理涉及军产房的买卖案件的难度和不确定性加大，购房者也缺乏法律上的安全感。购房者在提高自身风险防范意识的同时，立法机关尽快以法律法规加以明确，以增进各方合法利益的平衡保护。
四、军产房的转让方式及转让中需注意的问题
由于军产房形式特殊，个人购买的仍是少数，往往是一些集团购买用于投资或者用于员工宿舍，同商品房市场以个人购买，自用为主的特点区别也很大。军产房对商品房影响最大的因素无疑是价格。减去地价、税收因素，单从项目质素比较，军产房同商品房之间的差距是同其价格差基本相符的。
五、购买军产房必须注意的法律事项
1、核实国有土地使用权证书，购房合同中的军队部门应当与国有土地使用权证书中记载的使用权人是一致的；
2、要求开具军队出具的统一发票；
3、需要到规划、房产等行政部门核实其所建房屋是否具有合法手续
目前没有法律规定，可以把军产房的使用权出售给他人，因此购买军产房使用权缺少法律的保护。
购买人在购房时，一定要注意，如果是购买军产房使用权，则一定要与军队签订购房合同，与开发商签订购房合同的，不是购买军产房使用权，而是购买商品房所有权。
六、军产房优缺点
军产房优点：
1、军产房价格要比同类的商品房低三分之一左右；
2、购房时几乎所有的手续都是国有产权完全一样；
3、手续简单，不交契税，通常为70年使用权；
4、过户时手续简单，交少许过户费，不用交个税。
军产房的缺点：
1、军产房的价格相差很大；
2、军产房必须全款，不能公积金，不能贷款，不能抵押；
3、军产房纠纷，地方法院通常不受理。
