问题：2007年8月，李某委托中介公司出售自有房屋一套，价格为111.5万元。高某看房后嫌价格太高，提出租房。房主李某亦同意暂时出租，遇到合适买房者再卖，双方遂签订房屋租赁合同，租赁期3年。合同签订后，高某按约定入住该房屋。2007年10月，张某看好此房欲买，李某与张某又签订房产认购合同，约定李某将房屋出售给张某，含车库实际交易价格为123万元。双方为避税，在向房产交易中心备案时又签订房地产买卖契约一份，约定合同价款为66.2万元，双方按66.2万元缴纳契税。高某知道后，以李某和张某侵犯了其优先购买权为由向法院起诉，要求法院判决李某和张某之间的购房协议无效，其愿以66.2万元价格购买涉案房屋。
判断房主李某出卖该租赁房屋的行为是否侵犯了承租人高某的优先购买权，关键是认定同等条件的价格是以实际交易价格123万元为依据还是以备案合同价格66.2万元为依据。就此有两种意见。第一种意见认为，应以备案合同价格66.2万元作为认定同等条件的依据，理由是备案合同价格是房地产交易中心用于办理房产证和缴纳契税的依据，具有公示效力，且以备案价格作为认定依据，也有利于惩罚当事人规避税费的行为。第二种意见认为，应以实际交易价格123万元作为认定同等条件的依据，理由是实际交易价格是当事人真实意思表示，应当予以尊重。至于备案合同价格，则是当事人的避税行为，与本案并非同一法律关系，本案可不予处理。哪种意见正确？
解答：最高人民法院民一庭意见认为，真实意思表示是民事法律行为的核心要素，如价格、付款方式等与真实的约定不一致时，应以双方当事人的真实意思表示为准，非真实意思表示的条款对双方当事人没有法律约束力。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思来认定，而逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的目的。据此，应当以真实交易价格作为认定同等条件的依据。
我们支持第二种意见，房主李某实际上是以123万元的价格将房屋卖给张某，而非以66.2万元出售房屋，高某以在房地产交易中心的备案合同价格66.2万元来主张优先购买权没有法律依据，其主张显然不具备优先购买权的要件。因此，即便是房主李某没有提前通知承租人，高某亦无权主张优先购买权，除非其愿意以123万元的价格购买涉案房屋。当然，对于当事人的避税行为，与本案并非同一法律关系，本案可不予处理，法院可向有关部门进行司法建议，但不影响本案的处理。①
①最高人民法院民一庭：《当实际交易价格与备案价格不一致时，承租人不能要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权》，王林清执笔，载奚晓明主编、最高人民法院民一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第2集总第38集，法律出版社2009年版，第209页。
