法拍房交易成功后拒不迁出，赔
案情介绍
陈某向郭某借款100万元逾期未还，经法院审理后判决陈某向郭某归还借款本息110万元。判决生效后，陈某未按期履行付款义务，郭某遂向法院申请强制执行。经双方协商一致，将陈某所有的一套房屋进行拍卖以偿还借款。2022年2月，赵某通过司法拍卖最终竞拍成功，在缴纳相关费用后，该房屋顺利登记至赵某名下。
但陈某一直没有交付该房屋，赵某和陈某在2022年7月协商将房屋交付时间延至2022年7月30日。然而直到2022年8月中旬，陈某都未迁出该房屋，赵某遂诉至法院，要求陈某限期迁出并支付自2022年3月1日起至迁出之日止的房屋占有使用费暂定15000元。陈某应诉提出，其因疫情封控及身体原因才导致迟迟未迁出，现已于2022年9月20日迁出并将钥匙交给了执行法官，不同意赔偿房租损失。
审判结果
判令陈某于判决生效之日起3日内支付赵某房屋占有使用费5000元。
裁判说理
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，赵某通过司法拍卖购得案涉不动产，并于2022年2月完成不动产所有权变更登记手续，系案涉不动产的所有权人，故其有权要求无权占有不动产的物权侵害人返还不动产并赔偿无权占有期间的损失即占有使用费。关于占有使用费，双方在2022年7月曾协商，赵某同意房屋交付时间可延至2022年7月30日，而陈某实际于2022年9月20日向法院交付案涉房屋钥匙，故占有使用费应自2022年7月31日起计算至2022年9月20日止。陈某未举证证明占有使用费计算标准，本院综合案件事实、案涉不动产面积、区位等情况、占有使用费计算期间等，酌定合理的占有使用费为5000元。
法官评析
二手房房屋买卖交易中，买卖双方通常都会订立书面合同，对房屋交付时间、逾期交付的违约责任等进行明确约定，以便于出卖人履行义务及买受人维护合法权利。但是法拍房因其特殊性有别于正常的二手房交易，购房人与房屋所有权人往往不会直接接触，更不会约定房屋交付的具体事宜，一般是由人民法院执行过程中负责进行清场。但是这并不意味着原房屋所有权人可无限期占有房屋而不承担任何赔偿责任，当房屋被司法拍卖、变卖后，原房屋所有权人就有义务及时搬离房屋，并将房屋完好无损的交付给法院或者买受人。这其中，评估或者议价过程中未涉及的可移动可拆除的装修、家电的去留问题，原房屋所有权人可以与买受人协商，如协商不一致的，原所有权人应当及时拆除搬离，而不能以此为由拖延交付。因拖延交付致使买受人无法取得并正常使用房屋的，应当承担损失赔偿责任，包括但不限于房屋租金等。
作者：无锡市锡山区人民法院 赵玲洁
