影院因疫情无法营业，房屋租金及相应滞纳金可予免除
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【案情回顾】
2017年8月11日，佳音公司与恒安公司签订《租赁合同》，由其承租恒安公司房屋用于电影院经营和使用，租金以3个月为缴费期，佳音公司应在每个租期前1个月，支付该期租金；合同约定了合同终止或提前解除后，佳音公司应将影院及恒安公司的设施以正常使用后的状态交还，佳音公司可拆除其自行安装的设备设施。2019年1月起佳音公司未再履行支付租金义务。2019年8月20日，恒安公司诉至法院，请求解除《租赁合同》，由佳音公司按现状交还房屋并支付租金及滞纳金。
【裁判结果】
一审法院于2019年12月27日作出判决：解除双方《租赁合同》；由佳音公司按现状返还房屋并支付2019年1月起至交还标的物时的租金及滞纳金。佳音公司不服，提起上诉，认为不应按现状返还房屋且滞纳金标准过高。
重庆市三中法院审理后认为，双方在《租赁合同》中关于“交还场地”和“设备拆除”均有明确约定。一审法院判决按现状返还房屋易产生歧义且不符合双方约定。佳音公司逾期未支付租金已经构成违约，应当支付2019年1月至2020年1月的租金共计836354.12元以及承担合同约定的滞纳金。自2020年2月起至《租赁合同》解除之日止属于疫情期间，为不可抗力，故对该期间的租金及相应滞纳金可予免除。在多次调解无果的情况下，重庆市三中法院于2020年6月17日作出改判：佳音公司返还房屋；支付2019年1月起至2020年1月的租金836354.12 元及相应的滞纳金；驳回恒安公司的其余诉讼请求。
【法官说法】
《合同法》第一百一十七条规定因不可抗力导致合同不能履行，根据不可抗力的影响可以部分或者全部免除责任。自今年以来新冠疫情在全球肆虐，导致部分企业无法正常经营，电影行业便身列其中，直至7月21日部分低风险地区电影院才相继开放。在新冠疫情的特殊背景下，最高人民法院相继出台了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中第5条、第6条对因疫情导致承租方经营受损的处理原则作出了具体的规定。根据第5条、第6条第2款之规定，法官结合本案实际情况，严格适用不可抗力免除责任原则，对疫情发生之前的租金及违约金依法予以支持，对疫情期间的租金依法予以免除，即传递了司法温度，又依法保护了出租方的合法权益。
附： 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
来源：重庆市三中法院
