租赁合同中任意解除权约定的审查认定
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裁判要旨
租赁合同中约定出租人提前收回房屋或承租人提前退租，应提前通知对方，并支付违约金或赔偿金的，应认定为任意解除权的约定。附有责任承担方式和提前通知程序的任意解除权约定有效。行使解除权的一方提前通知并实际支付或承诺支付违约金、赔偿金的，其通知可发生合同解除的效果。
案情
2020年11月28日，杜某某、戴某签订《房屋租赁居间合同（住宅版）》，约定戴某向杜某某租赁案涉房屋（租金标准3200元每个月）。合同约定：租赁期限内，杜某某需提前收回该房屋的，或戴某需提前退租的，应提前一个月通知对方，并按一个月标准支付违约金，杜某某还应退还相应已收租金（该约定以下简称争议约定）。合同签订后，戴某支付租金至2021年2月28日，支付物业费至2月10日，并支付押金3200元。2021年1月10日，戴某在微信中向杜某某提出提前退租，并告知2月10日前会搬离，后戴某于2021年1月19日自行搬离房屋，但杜某某拒绝接收钥匙，要求费用结清后才能办理交接。杜某某于2021年2月22日从中介处拿回房屋钥匙。戴某在与杜某某的微信聊天中表示将押金作为违约金。现戴某起诉要求杜某某退还18天的租金及物业费。
裁判
浙江省杭州市拱墅区人民法院审理后认为，虽然合同约定戴某需要退租的，应提前一个月通知对方，并按一个月租金标准支付违约金，戴某也提前一个月通知了杜某某，但该条款是双方关于违约责任的约定，并不表示戴某取得合同解除权。遂判决，驳回戴某的诉讼请求。
宣判后，戴某不服，提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院审理后认为，案涉争议约定应认定为附有违约责任的任意解除权的约定，该约定合法有效。戴某履行了提前一个月通知的义务，并表示愿意将押金作为违约金，且在本案诉讼中未提出要求退还押金的请求，故其通知解除的行为产生合同解除的效力，案涉合同自2021年2月10日解除，戴某已于2021年1月19日搬离案涉房屋，故杜某某应退还戴某合同解除后的租金。遂判决：撤销原审判决；杜某某退还戴某租金1920元；驳回戴某的其他诉讼请求。
评析
本案争议焦点在于案涉争议约定可否认定为关于任意解除权的约定，若可以，该约定是否有效。
01合同法上的单方解除权。
合同法上的单方解除权，可以分为守约方解除权、违约方解除诉权以及任意解除权。简述如下：
第一，守约方解除权有法定解除权和约定解除权之分。前者指当事人可依据法律规定解除合同的权利，其规定见于民法典第五百六十三条；后者指当事人约定一定事由发生时，一方当事人可以解除合同，其规定见于民法典第五百六十二条第二款。
第二，违约方解除诉权是在履行不能的情况下，为避免合同僵局，赋予违约方通过诉讼或仲裁的方式解除合同，其规定见于民法典第五百八十条第二款。
第三，任意解除权即合同的一方或双方可随时解除合同的权利。任意解除权通常以法律规定为必要，如民法典第七百三十条、第七百八十七、第九百三十三条分别是关于不定期租赁合同双方当事人、承揽合同定作人、委托合同双方当事人的任意解除权。
02案涉争议约定的性质。
对于案涉合同的约定，一审法院以该约定位于合同违约责任部分而认定为违约责任而非解除权的约定。二审法院对此持不同的意见，原因在于，合同的解释应自字义解释开始，并以字义解释结束，体系解释、目的解释等其他解释方法系在字义解释无法确定其含义时始有适用。
案涉争议约定从字义解释的角度，可得出系属于合同解除约定的结论，既然通过字义解释可得出唯一结论，则其置于合同的章节位置则无关宏旨。该约定不属于法定解除权和违约方解除诉权无待详论，该约定亦同样不属于约定解除权，原因在于约定解除权中约定的事由是将来不确定发生的事实，该事实发生后解除权人方才享有解除合同的权利，因此约定事由的发生与解除权的行使是有先后次序的两个独立事件。但案涉争议约定显然不能解析出上述两个独立的事件，提前一个月通知的行为本身就是在行使解除权，将行使解除权的行为认定为解除权成就的事由在逻辑上是不能成立的。因此，该争议约定应认定为任意解除权约定。
03任意解除权约定的效力。
《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》认为，“除委托合同等基于人身信赖关系订立的合同，当事人可以约定任意解除权外，其他类型的合同中，原则上不应允许当事人作出此类约定”，其理由在于若允许约定任意解除权，则“既容易造成社会资源的浪费，也不符合当事人缔约的真实目的”。
上述意见确有其真知灼见，任意解除权若可随意约定，势必会对合同制度造成重大的冲击。但是，良法必有例外，上述意见也并没有完全否定任意解除权约定的效力。若合同在约定任意解除权的同时，充分考虑了相对方的利益，如本案中的约定，提前通知可便于对方预先合理的安排，支付违约金或赔偿可弥补对方损失，则无否定其效力的必要。当然，基于法律限制任意解除权约定的趣旨，应将合理期限通知和支付违约金或赔偿作为解除的前提条件。据此，本案中，双方关于任意解除权的约定有效，戴某履行了提前通知义务，并表示将押金作为违约金，故其通知发生合同解除的效力。
作者 | 浙江省杭州市中级人民法院 睢晓鹏
