【观点摘要】：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
二审民事判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
上诉人（原审原告）：樊某升。
被上诉人（原审被告）：金硕公司。
【起诉一审】
樊某升向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告签署的《房屋认购协议书》；2、依法判令被告返还合同款项共计20万元；3、依法判令被告支付利息损失126258.9元（利息以20万元为基数、自2017年5月27日起至全部给付清之日止按照同期中国人民银行公布的一年期存款基准利率三倍计算，暂计算至2021年10月29日）；4、依法判令本案诉讼费由被告承担。
【案件认定基本事实】：
一审法院认定事实：2017年5月27日，原告樊某升与被告金硕公司签订《锦绣花园》购房协议书。合同约定：原告樊某升购买被告金硕公司开发的锦绣花园小区×号房屋一套，被告金硕公司于2019年12月31日前向原告交付该商品房。2017年5月27日，原告樊某升向被告金硕公司通过ｐｏｓ机交纳购房款20万元。交房日期届满后，被告金硕公司没有交付该房屋。庭审时，被告金硕公司提交了锦绣花园项目的建设用地规划许可证、不动产权证书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。为证实自己的主张，原告樊某升提供了以下证据：1、2017年5月27日原被告签订的锦绣花园购房协议一份，证实原被告之间存在房屋买卖关系。2、2017年5月27日金硕公司出具的收据一张（金额20万元），证实原告向被告支付购房款20万元。3、（1）2021年12月26日原告妻子曾某荣与购房时被告金硕公司的销售经理金某东的通话录音，证实原告一直向被告主张权利，但无法联系到被告负责人的事实。（2）2021年10月11日原告樊某升及其妻子与被告金硕公司的项目经理刘某桐在被告金硕公司的经营地就购房协议解除的相关沟通录音，证实原被告签署的购房协议于2021年10月11日解除的事实。对此，被告金硕公司质证称：对证据1、2的真实性没有异议，但是原告没有说明解除合同的理由，原告要求解除合同没有相应证据和理由。关于证据3，该录音的真实性无法核实，并且被告公司住所地就在该项目所在地，原告在录音中已经说明在2021年10月11日曾经找过被告的项目经理刘某桐，所以原告诉称的不能联系到被告公司是不符合事实的；原告的证明目的是在2021年10月11日原被告解除了合同，但是该录音仅能证明原告曾经向被告的项目经理刘某桐提出过解除合同退房，但是不能证明双方就解除合同达成了一致意见；原告联系不到被告不符合事实，并且其完全可以通过诉讼的方式或其他书面方式在法定期限内提出解除合同，但是原告解除合同的要求明显已经超过了法定的期限，也就是其应当在知道解除事由后1年内提出，在2021年10月11日向刘某桐提出的时候已经超过了法定1年的时间，因此应当驳回原告的诉讼请求。为证实自己的辩解，被告金硕公司提供以下证据：第一组证据：1、建设用地规划许可证一份。2、不动产证权书一份。3、建筑工程施工许可证一份。4、建设工程规划许可证一份。5、商品房预售许可证一份。以上证据证实案涉房屋所涉房地产项目5证齐全。第二组证据：电话短信通知截图一份，证实在2021年10月9日根据签订合同时原告留下的电话号码被告通知原告办理案涉房屋的后期手续，要求其合理安排时间前往项目处办理；该通知是依据案涉购房协议书第2条的约定通知原告办理银行按揭贷款手续，被告履行了合同约定的义务。对此，原告的质证意见：对上述证据的证明目的不认可。上述证据反而可以证明原被告在签订案涉协议时，被告是不具备相应资质进行房屋出售的。故被告应对其隐瞒资质而导致合同无法履行承担责任。
【一审法院裁判】
一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。据此，被告金硕公司辩称的原告解除合同的要求已经超过了法定的期限，本院应当认定。现原告樊某升主张依法解除原被告签署的《房屋认购协议书》，不符合合同法第九十四条规定的五种情形，故本院不能支持。基于此理由，原告樊某升还要求被告返还合同款项200000元、支付利息损失126258.9元，依法不予支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：驳回原告樊某升的诉讼请求。案件受理费减半收取3097元，由原告樊某升负担。
【上诉二审】
樊某升上诉请求：1、撤销原一审法院（2021）冀0637民初1716号民事判决书，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。
事实及理由：一、本案所涉《锦绣花园》购房协议书已然解除，原审法院认定案涉合同未解除属认定事实错误，理应依法改判支持上诉人诉讼请求。本案中，因被上诉人违反合同约定，未按照双方约定的期限进行房屋交付，在合同履行期间，上诉人多次偿试联系被上诉人，但时任销售人员已经离职，无法与被上诉人直接取得联系。直至2021年10月9日被上诉人才通知上诉人就后续进行协商。后上诉人于2021年10月11日前往被上诉人售楼处与被上诉人协商退房。上诉人在与被上诉人工作人员刘某桐经理沟通过程中，已明确提出解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”案涉合同已然解除。原审法院认定案涉合同未解除属认定事实错误，理应依法改判支持上诉人诉讼请求。
二、原审法院认定解除权超过法定时效属认定事实与适用法律错误，理应依法改判支持上诉人的诉讼请求。首先，被上诉人于庭审过程中辩称的解除权起算点仅以2019年12月31起算无事实依据。双方签订的购房协议书第四条约定，“如遭遇不可抗力导致甲方无法按照合同约定交付房屋时，甲乙双方协商解决”。而2019年年未正值新冠疫情爆发开始，据《中华人民共和国民法典》第一百八十条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，显然双方当时未能履行合同与××之间存在因果关系，应当按照不可抗力条款进行履行。而后，上诉人一直积极尝试与被上诉人进行协商解决，但均联系未果，且联系未果系被上诉人原因导致。直至2021年10月9日，被上诉人通知上诉人前往办公地点协商合同履行事宜时，双方于2021年10月11日就退款事宜进行协商。此时，上诉人已依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，向被上诉人提出合理期限履行的催告，而上诉人在2021年11月3日提交立案申请，符合《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的规定》第十一条之规定情形，解除权行使日期并未届满。其次，针对本案合同的履行，依据《民法典》第六条之规定，民事主体从事民事活动，应当道循公平原则，合理确定各方的权利和义务。而合同第三条已然约定了被上诉人在上诉人违反合同约定付款时的解除权，据此，上诉人也应当享有相应的解除权。而约定解除权在没有约定行使期间的情形下，解除权行使日期当然未届满。综上，原审法院认定解除权超过法定时效属认定事实和适用法律错误，理应依法改判支持上诉人的诉讼请求。
三、案涉合同无法如期履行是因为被上诉人过错导致，原审法院怠于查清案件事实，径直判决存在认定事实不清，理应依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人在庭审过程中对其违约的事实避而不谈，完全忽略是其违反合同约定导致无法交房的现实状况。本案中，上诉人与被上诉人签订合同日期为2017年5月27日，约定交房日期为2019年12月31日。然而直到本案诉讼前，被上诉人才取得房屋预售许可证。被上诉人的违约行为导致其无法履行合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。然而原审法院对此视而不见，在未查清案件全部事实前提下，径直作出判决，属认定事实不清，理应依法改判支持上诉人的诉讼请求。
金硕公司答辩称，樊某升的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
【二审法院审理】
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。
【二审法院裁判】
本院认为，涉案房屋五证齐全，双方签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。协议书约定，被上诉人应于2019年12月31日前向上诉人交付该商品房，现迟延交付，协议书没有约定上诉人的解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，上诉人逾期行使解除权，一审法院对上诉人解除合同之诉请不予支持，有事实及法律依据。
综上所述，樊某升的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6194元，由上诉人樊某升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 XXX
审 判 员 XXX
审 判 员 XXX
二〇二二年六月十日
法官助理 X X
书 记 员 X X
【附案例索引】
（2022）冀06民终2849号河北省保定市中级人民法院民事判决书
来源：裁判文书网
