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委托公司出售泰国房产后未获房款,售房人起诉返还获支持

日期:2021-03-22 来源:— 作者:— 阅读:7次 [字体: ] 背景色:        

委托公司出售泰国房产后未获房款,售房人起诉返还获支持

张女士从同学赵先生处得知,赵先生所在国内普业公司(化名)可通过泰国的泰和公司(化名)购买以及出卖泰国某楼盘房屋。房屋购买成功后,张女士因急需用钱需要将该房屋出卖,普业公司将该房屋出售后称系泰和公司业务,和国内公司无关拒不支付卖房款,故张女士将普业公司诉至法院,要求普业公司支付卖房款和逾期支付的利息损失。

海淀法院经审理,判决支持了张女士的诉请。

案情简介

张女士诉称,普业公司和泰国泰和公司系关联公司,张女士通过普业公司购买了泰国某楼盘的房屋,并向普业公司股东及员工转了定金及房屋款,普业公司向张女士发送电子房屋买卖合同。后张女士因急需资金,要求出卖泰国房屋,该房屋由泰和公司出卖给王先生,王先生向普业公司账户支付购房款,向泰和公司账户支付定金,根据泰国法律规定获得该泰国房产的房屋交易权。但普业公司称张女士买房和卖房均与普业公司无关,应向泰和公司主张。故张女士诉至法院,要求普业公司支付卖房款和逾期支付的利息损失。

普业公司辩称,其不是适格主体,双方之间不存在居间合同关系,其亦未收取居间费用,未签订任何书面合同;张女士买房以及之后的卖房过程,一直是泰国的泰和公司在处理房产事宜,普业公司未参与,且和泰和公司并非关联公司;泰和公司已出具声明称接受张女士委托代为处理房屋事宜,与普业公司无关。

法院审理

法院经审理认为,本案的争议焦点为普业公司和张女士之间是否为居间关系,普业公司是否为适格主体并应返还张女士卖房款。

一、从普业公司和泰和公司的关系分析

首先,普业公司和泰和公司系关联公司,而且人员业务混同;其次,在张女士和普业公司人员协商买房及出售房屋的过程中,两个公司的业务范围和人员工作内容存在交叉;再次,普业公司和泰和公司在合作过程中,并非严格区分每个公司有独立的咨询或者中介等合作界限和模式,更类似于两个公司共同处理某同一事项,只不过由于办公地点的不同进行了国内事项由普业公司完成,泰国事项由泰和公司完成的区分。

二、普业公司是否向张女士提供居间服务对本案的影响

《民法典》第九百六十一条:中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中普业公司主张其并非居间方,亦非卖房款的适格返还主体。但结合普业公司员工和张女士就买卖房屋的沟通,参与程度,包括合同、款项等情况,普业公司所发挥的作用,实际包括居间服务内容甚至超过居间服务范畴。退一步讲,无论双方是否系居间服务关系,如果普业公司收取王先生所支付的卖房款,并不影响其对相应款项的返还义务,而非需通过王先生向普业公司主张不当得利之途径。

三、普业公司应向张女士支付购房款的认定

普业公司和泰和公司系关联公司,且人员业务存在交叉和高度混同,上述两个公司的外部人员如客户等,无法对同一工作人员的某一行为究竟系哪个公司进行辨识和拆分,更无从探知购房款、卖房款实际系哪个公司收取或者代为收取,此时收款公司负有相应法律义务。最终,法院作出上述判决。

宣判后,普业公司不服提起上诉,二审法院维持原判,该案于2020年底生效。

法官释法

2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行,将居间合同改名为中介合同,居间人改为中介人。民法典第九百六十一条规定,中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在中介服务过程中,当事人应当注意对合同主体、服务的合法性、中介类型、服务内容等进行明确约定,以免后续发生不必要的纠纷。

本案系海外投资购房产生的纠纷,法官提醒:第一,涉境外购房,投资人需谨慎,在充分了解各国法律规定的前提下,明确委托、中介合同主体,选择规范的中介机构,避免由此陷入法律风险;第二,各方应规范签订书面合同,明确中介公司的服务内容及具体交易流程,投资方应留存交费凭证等证据,避免因证据不足难以保护自身合法权益;第三,中介公司应当依法规范自身及关联公司的经营行为,杜绝将境内公司法律风险恶意转移至境外公司,而导致投资人维权困难产生损失的后果。

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