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借名买房的购房人到底能不能对抗他人对所涉房屋的强制执行

日期:2021-03-18 来源:— 作者:— 阅读:12次 [字体: ] 背景色:        

借名买房的购房人到底能不能对抗他人对所涉房屋的强制执行

裁判要旨

基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。

案例索引

《康凯、金洲集团有限公司再审案》【(2020)最高法民申5818号】

争议焦点

借名买房的购房人到底能不能对抗他人的对所涉房屋的强制执行?

裁判意见

最高院认为:2001年5月29日,康健与北京市华远健翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋,且办理了房屋产权登记,登记产权为康健个人所有。后康健因借款合同纠纷,案涉房屋被金洲公司申请予以强制执行。案外人康凯向法院提出执行异议被驳回后遂提起本案执行异议之诉。虽然康凯提交了《商品房买卖合同》、《委托购买房屋协议书》等相关证据,但鉴于康凯陈述其与康健系兄弟的特殊关系等事实,原审认定上述证据并不足以认定康凯借康健名义购买案涉房屋,并无不当。更为重要的是,基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中,案涉房屋依法登记的物权权利人是康健,康健应是案涉房屋的真实物权权利人。康凯主张其借康健名义购买案涉房屋的事实即使属实,其与康健因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质,并非法律规定可以发生物权变动的法定事由,不能产生物权变动的法律后果,康凯对案涉房屋仅享有依据该委托协议,要求康健将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权,依法不享有物权。因此,原审认定康凯并非案涉房屋物权的真实权利人,其以借康健名义购买案涉房屋为由,请求排除对该房屋的强制执行,不予支持,适用法律亦无不当。

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